Dolda fel - allt du behöver veta

Vad räknas egentligen som ett dolt fel och är det alltid säljaren som är ansvarig ifall du som köpare upptäcker dolda fel? Här reder vi ut begreppen och ger tips på vad du kan göra om olyckan är framme.

Ett dolt fel är ett sådant fel som en köpare inte känt till eller kunnat upptäcka vid tidpunkten då fastigheten köptes. Det ska heller inte vara förväntat utifrån fastighetens ålder, konstruktion eller skick. Det dolda felet ska även ha en negativ påverkan på marknadsvärdet. Ofta kan det röra det sig om komplicerade problem i våtrum, konstruktion eller elledningar.
 

Exempel på dolda fel

-      Bristfälligt byggt badrum

-      Fuktskadat/läckande tak

-      Fel i fasaden

-      Trasig golvvärme
 

Köparens undersökningsplikt

Undersökningsplikten är långtgående och ställer stora krav på köparen då den ska ha uppfyllts för att ett eventuellt fel ska kunna klassas som dolt. Därför tillfaller de flesta reklamationsärenden till säljarens fördel när tvistemål om dolt fel tas till domstol. Inte helt sällan kan du som köpare behöva ta hjälp av besiktningsman eller annan behörig fackman för att sägas ha uppfyllt undersökningsplikten inför köpet. 

Ett sätt att vinna lite tid är att skriva in en klausul i kontraktet som ger möjlighet att undersöka huset noggrant efter köpet och då få möjlighet att förhandla om köpeskillingen i efterhand eller häva köpet om något oväntat fel upptäcks.

 

Kan man häva ett bostadsköp?

Det korta svaret är ja. Köpet kan hävas om det till exempel visar sig att de dolda felen är så pass allvarliga att det kan föreligga avtalsbrott, om det står inskrivet som en klausul i köpeavtalet eller om bägge avtalsparter förlikar om hävning. Vill du häva utan att ha rätten på din sida kan det bli mycket dyrt då ett köpeavtal är bindande och du som bryter det blir skadeståndsskyldig till motparten.

 

Vem tar ansvaret?

Det är säljaren av en fastighet som har ansvar för dolda fel i tio år efter tillträdesdagen (för bostadsrätt gäller två år och dessa behandlas även under annat regelverk) men observera att felet bör reklameras inom skälig tid. Vad det sedan innebär i praktiken finns det olika praxis kring, men ett uppenbart fel bör reklameras så nära inpå tillträde som möjligt.

Observera att säljaren kan lägga till en friskrivningsklausul i köpeavtalet och då gäller inte eventuella fel, dolda eller ej, som hittas i efterhand. Köpeskillingen brukar i dessa fall vara lägre men du som köper ska vara medveten om att det i dessa fall är särskilt viktigt att göra en grundlig undersökning i förhand för att inte få en obehaglig överraskning senare.

Dolda fel-försäkring

En stor fördel med en så kallad “dolda fel-försäkring” är att försäkringsbolaget utreder om felet räknas som ett dolt fel, vilket kan vara svårt för en privatperson att ta ställning till. Särskilt som köpare och säljare kan ha vitt skild uppfattning om felet varit dolt eller inte. 

Försäkringsbolaget fastställer och betalar ersättning inom ramen för försäkringens omfattning. Fördelen för köparen är att oavsett om säljaren gått bort eller av någon anledning står utan pengar så kan man få ersättning. 

Upptäckt ett dolt fel? Så gör du:


1. Reklamera felet skriftligen så snart som möjligt direkt till säljaren. Observera att reklamationer ställda till mäklaren inte är giltiga.

2. Beskriv felet så sakligt du kan. Bifoga gärna besiktningsutlåtande från en besiktningsman och hänvisa till utlåtandet i reklamationen.

3. Meddela att du har anspråk på ersättning. Du behöver dock inte ange specifik summa eller påföljd redan i detta skede.

De juridiska påföljderna som finns är prisavdrag, hävning och skadestånd. Det finns däremot inget som hindrar att du träffar ett avtal direkt med säljaren om avhjälpande istället för exempelvis prisavdrag.

Skulle säljaren bestrida reklamationen eller ni inte kommer överens är nästa steg att ta ärendet till domstol. Ta med fördel hjälp av en specialiserad jurist som kan fastställa dina krav och göra en noggrann bedömning kring dina möjligheter till ersättning



  1. Kom ihåg att dessa tips och råd endast är vägledande och inte kan appliceras för enskilda fall. Ta alltid hjälp av en jurist om du är osäker på vad som gäller för just dig.

Tillbaka till toppen