Marknadskommentar april 2019

En fortsatt stor efterfrågan möter det stora utbudet av bostäder, vilket ger en stabil och balanserad marknad. Att det sålts färre bostäder i Stockholm under första kvartalet i år är troligtvis inte en trend som väntas sprida sig, utan snarare en effekt av att det är som mest utmanande att finansiera ett bostadsköp där priserna är som högst.

På Erik Olsson betraktar vi marknaden som stabil och ser våren an med tillförsikt. Förutsättningarna är goda med en fortsatt kombination av högkonjunktur och negativ krisränta som egentligen är omöjlig. Statistiken visar att hushållen ser positivt på den egna ekonomin och att inflationen är fortsatt låg på ett sätt som får kommande ränteökningar att kännas avlägsna. Eftersom vi ser politiska beslut som det största hotet mot en stabil bostadsmarknad med små och förutsägbara prisrörelser är det skönt att ökningen av bostadslånen är lägre nu än på länge. Det minskar risken för överilade beslut med fokus på att dämpa bostadslånen när politikerna väl tar ansvar och presenterar långsiktiga regler för amorteringar, uppskov, reavinster, ränteavdrag och annat som är grundläggande förutsättningar när man gör en bostadsaffär.

Vi har länge haft ett stort utbud av nyproduktion. Nu har det minskat. Frågan är till hur stor del det beror på att byggbolagen lägger bostäder på lager i stället för att presentera dem som en del av utbudet för att balansera nyproduktionsmarknaden. Det stabiliserar successionsmarknaden också genom att det totala utbudet blir mindre. Det gör dock även att det kommer att komma ut mycket nyproduktion på marknaden under längre tid framöver än annars, trots att antalet byggstarter minskat kraftigt.


Balansen på marknaden som vi på Erik Olsson talar om är beroende av att efterfrågan matchar det stora utbudet. I Malmö och Göteborg såldes ovanligt många bostäder i mars. I Stockholm har det däremot sålts färre bostäder än normalt. Fortsätter det så riskeras balansen som just nu stabiliserar bostadspriserna. Att det sålts färre än normalt i Stockholm, trots stor inflyttning och stark ekonomi, beror mycket på att det är svårast att finansiera ett bostadsköp i Stockholm där bostadspriser och bostadslån är högst, även när man tar hänsyn till löneläget. Effekterna av amorteringskravets skuldkvoter, som ger en direkt koppling mellan löner och bostadspriser som inte fanns tidigare, är stora redan med dagens låga räntor. Dessutom skapar uppskovs- och reavinstreglerna mest inlåsningseffekter i Stockholm där upparbetade reavinster är störst. 


Beskedet om att öka rörligheten genom slopad uppskovskostnad lamslår istället bostadsmarknaden när man inte ger besked om ifall både gamla och nya uppskov berörs, hur stora uppskov som kommer att tillåtas och i vilken mån kostnadsreduktionen motsvaras av minskade ränteavdrag av statsfinansiella och fördelningspolitiska skäl. Tyvärr innehöll vårbudgeten inga besked om detta heller. Bristen på besked om vilka grundläggande förutsättningar som gäller på sikt skapar osäkerhet. Osäkerheten är större ju högre bostadspriserna och bostadslånen är. När alla vet att något skall hända, samtidigt som ingen vet vad som skall hända, får vi en avvaktande bostadsmarknad som fungerar sämre med ökad bostadsbrist för att bostäderna vi har utnyttjas sämre och mindre effektivt.

Marknaden är stabil, men det blir lätt lite slagigt och ryckigt nu när man navigerar mellan långhelgerna.

I Stockholm får vi in många bostäder till försäljning, och bara en låg andel av det vi visar är osålt. Trots det är köparna fortfarande selektiva och kräsna. Det ställs stora krav på mäklarens förmåga att värdera och marknadsföra bostaden rätt för att attrahera köparna. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är runt 10 %.

I Göteborg möter vi på Erik Olsson en stark marknad med många visningsbesökare och en låg andel osålda bostäder. Fotograferna har mycket bokningar. Det visar att vi har många bostäder på väg ut. Särskilt på villamarknaden lockar vårsolen snart fram ett större utbud. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är 13 %.

I Malmöområdet visar ett stort antal bokningar hos våra fotografer att fler hör av sig för att sälja sin bostad. Efterfrågan är fortfarande stabil, men köparna är selektiva och noggranna i valet av bostad. Det är viktigt att säljare och mäklare sätter rätt utgångspris och presenterar bostaden bra. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen låg runt 5 %. 

Erik Olsson, 18 april 2019

 

Tillbaka till toppen