Marknadskommentar december 2018

Nu sänker sig julstiltjen snart över bostadsmarknaden. Aktiviteten minskar på ett balanserat sätt, så att marknadsstyrkan inte påverkas så mycket. Marknaden blir mer motståndskraftig mot kommande utbudsökningar och räntehöjningar genom att förväntningarna är lågt ställda och ränteökningar är inprisade på ett sätt som ger en stabilare marknad. Det är svårare att bli besviken när man är negativ.

Skattesänkningarna i budgeten för 2019 stärker bostadsmarknaden. Bostadspriserna sätts av hushåll med god ekonomi och höga inkomster. Sänkta skatter för dem driver bostadspriserna. Fördelningspolitik till grupper som ändå inte har råd att köpa en bostad dämpar tvärtom bostadspriserna genom att reformerna finansieras med skatteökningar för hushåll med starkare ekonomi. Om skatterna sänks med 20 miljarder ökar betalningsvilja och betalningsförmåga för bostäder med uppskattningsvis 6 miljarder.

Riksbankens nästa räntebeslut presenteras den 20:e december. Erik Olsson Bostadsindex visade att man redan positionerat sig för högre räntor. Effekten av en eventuell räntehöjning behöver därför inte bli så stor så länge förutsättningarna i övrigt är lika gynnsamma som nu. Det finns ekonomiska marginaler när räntan är så låg som nu. Frågan är snarare hur en ränteökning påverkar marknadspsykologin.

Att hösten och vintern har varit mycket stabilare i år än förra året beror mycket på att det har sålts tillräckligt många bostäder för att inte öka utbudet så det blir obalans med ett för stort utbud. Ett utbudsöverskott är svårare att absorbera nu än förra året eftersom amorteringsregler och restriktiva banker gör det svårare att finansiera ett bostadsköp nu. Säljs många bostäder innan jul börjar utbudsökningen efter årsskiftet inte från en lika hög nivå. Det ger en stabilare start 2019.

Nu minskar utbudet på bostadsmarknaden. Många väntar till nästa år med att lägga ut nya bostäder, och många som inte sålts pausas nu för att framstå som nya när de läggs ut igen i januari. Efter årsskiftet blir förmodligen utbudsökningen stor. Många har talat om en hög andel osålda bostäder som kommer ut på marknaden igen. Till det kommer effekterna av nyproduktionen. Även om det påbörjas mycket färre nya bostäder nu, är det många nyproducerade bostäder som snart är färdigbyggda. Det gör att vi får ett stort utbud av nyproducerade bostäder, och ett parallellt utbud av successionsbostäder när de som köper nyproduktion säljer sin gamla bostad inför tillträdet av sin nya bostad. En annan del av utbudsökningen beror på att årsskiftet är en nystart för många. När bostadsmarknaden kommer igång igen vill många med en förändrad familjesituation flytta till en ny bostad som passar behoven bättre. Eftersom bankerna kräver att många säljer innan de köper en ny bostad inleds en stor och snabb ökning av aktiviteten på bostadsmarknaden med en stor utbudsökning. På köparsidan finns stor efterfrågan som begränsas av att myndigheter och banker gjort det svårare att finansiera ett bostadsköp.

I Stockholm avtar utbudet i takt med att vi närmar oss jul- och nyårshelgen. Visningsbesökarna är aktiva och tillräckligt många för att hålla liv i marknaden trots att volymen sjunker. Eftersom Stockholm är en stor studentstad tar marknaden för studentbostäder fart direkt efter nyår. Det kommer att vara minst lika viktigt som nu att välja mäklare med omsorg när utbudet tar fart ordentligt efter ledigheterna. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är lite under 10%. 

I Göteborg är marknaden splittrad. I centrala Göteborg har vi många och intresserade visningsbesökare, medan marknaden för bostäder i ytterområdena är betydligt trögare. Nu när utbudet har gått ner kraftigt ökar antalet intressenter på varje bostad så att chansen till en framgångsrik försäljning ökar. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är 16%. 

I Malmöområdet börjar julfriden sänka sig över bostadsmarknaden. Det har varit färre visningsbesökare i december. Samtidigt ser vi en hög aktivitet med mycket förberedelser av bostadsförsäljningar inför 2019. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen fortfarande väldigt låg under 5%.

Erik Olsson, 14 december 2018

Tillbaka till toppen