Marknadskommentar februari 2019

Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna har sänkt sina prisförväntningar kraftigt till historiskt låga nivåer. De kalkylerar med lägre bolåneränta och högre belåningsgrad när de planerar sina bostadsköp. Det är viktigt att de negativa prisförväntningarna inte gör köparna så avvaktande att vi tappar den nuvarande balansen på bostadsmarknaden.

Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna har en ovanligt negativ syn på bostadsprisernas utveckling. Nettot av de som tror på prisökning med avdrag för de som tror på sänkningar har sänkts från låga 2 % till riktigt låga -19 % sedan förra kvartalet. Om man undantar hösten och vintern 2017, när marknaden var turbulent och priserna gick ner ordentligt, har inte EOBi varit lika negativt sedan hösten 2012 som nu. När man analyserar det låga nettot på -19 % blir läget inte lika oroande. Det är bara 2 % som räknar med att bostadspriserna sjunker med minst 10 % under de kommande 12 månaderna. Hela 97 % av visningsbesökarna tror på en positiv eller negativ prisförändring som är mindre än 10 %. 

​Visningsbesökarnas förväntningar på den egna ekonomin har ökat till en ganska hög nivå enligt EOBi. Det är uppenbarligen inte oron för den egna ekonomin som gör att man ser negativt på bostadsprisernas utveckling. EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en lägre bolåneränta på 2,82 %. Det är en stor sänkning från förra kvartalet då det talades mycket om räntehöjningar. Den låga kalkylräntan vi ser nu är i nivå med februari 2017. Marginalen mot bankernas genomsnittliga utlåningsränta har halverats till 1,16 %. Att kalkylräntan har sänkts beror förmodligen på att kommande räntehöjningar känns avlägsna när Riksbanken redan har höjt räntan samtidigt som tillväxten i ekonomin ser ut att dämpas. Det hade varit skönt med en högre marginal mellan kalkylränta och verklig ränta. Marginalen fungerar som en krockkudde om ränteavdragen reduceras så att samma räntesats svider mer i plånboken på samma sätt som om räntan hade höjts.

​Visningsbesökarna planerar med en högre belåningsgrad. Bara 11 % av visningsbesökarna räknar med att belåna maximalt 50 %. Det är en minskning med hela 18 procentenheter som motsvaras av en ökning i segmenten med högre belåning på 71 – 90 %. Vad gäller amorteringskravet räknar 89 % av visningsbesökarna att påverkas till någon grad. Till det kommer många som drabbas av delen av amorteringskravet som är baserad på skuldkvot. Det gäller särskilt i Stockholm och andra områden där bostäderna är dyra jämfört med löneläget. Yngre förstagångsköpare drabbas hårdast. Ökningen av planerad belåningsgrad ligger i linje med att visningsbesökarna kalkylerar med lägre bolåneräntor. Även den högre belåningen tyder på att man inte längre positionerar sig för högre räntor på samma sätt som tidigare. Lägre kalkylräntor och högre belåningsgrad gör hushållen mer räntekänsliga och sämre förberedda för räntehöjningar, som dessutom kan komma att kryddas med lägre ränteavdrag.

I Stockholm undviker många att sälja i anslutning till sportlovet vilket gjort att utbudet minskar. Det har bidragit till att vi på Erik Olson snarast har upplevt en starkare marknad. Vår devis ”Gör som alla andra, fast tvärtom” har visat sig fungera och vi har sålt många bostäder som varit svåra att sälja under hösten. Negativa prisförväntningar gör att köparna tar god tid på sig. Förr var små ettor lättast att sälja men nu när skuldkvotstak och restriktiva banker gör det svårt för förstagångsköpare att finansiera ett bostadsköp blir större bostäder jämförelsevis lättare att sälja. Ofta tack vare att köparna gjort vinster på tidigare bostäder. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen har nu ökat till 20 %.

I Göteborg upplever vi ett ökat intresse på våra visningar och visningsbesökarna känns tryggare. I februari var skillnaden mellan våra utgångspriser och slutpriser betydligt högre än i december, vilket visar att vi har intensivare budgivningar. Utbudet har stabiliserats på en nivå som ger en starkare marknad. En låg andel osålda bostäder ger skäl för optimism, även om budgivningarna är något lugnare och processen tar lite längre tid. Vi möter stort intresse på våra visningar och våra marknadsandelar ökar stadigt. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är 13 %.

I Malmöområdet har den starka starten på året fortsatt med många skrivna kontrakt till höga slutpriser. Efterfrågan är god och säljarna har realistiska prisförväntningar vilket gör att köpare och säljare möts. Utbudet sjunker ytterligare samtidigt som efterfrågan är stabil. Vi säljer många bostäder och är fortfarande den största mäklaren i Malmöområdet. Det låga utbudet gör att vi får ut höga priser trots att det inte är så många visningsbesökare. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen fortfarande nästan obefintlig.

Erik Olsson, februari 2019

Tillbaka till toppen