Marknadskommentar november 2018

Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna har ovanligt låga, men något högre, förväntningar på bostadsprisernas utveckling. Nettot av dem som tror på prisökning med avdrag för de som tror på sänkningar har ökat från -4 till +2 % sedan förra kvartalet. Om man undantar hösten och vintern 2017, som marknaden håller på att återhämta sig från, har inte nettot i EOB varit lika negativt sedan hösten 2012 som i de senaste mätningarna. När man analyserar det låga nettot på 2 % blir läget inte lika oroande. Det är bara 3% som räknar med att bostadspriserna sjunker med minst 10 % kommande 12 månader. Hela 95 % av visningsbesökarna tror på en positiv eller negativ prisförändring som är mindre än 10%. Visningsbesökarnas förväntningar på den egna ekonomin utveckling har normaliserats genom en ordentlig nedgång sedan förra kvartalet. 

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en högre bolåneränta på 3,72 %. Det är en kraftig höjning, som ger en större marginal runt 2,1 % mot nuvarande bolåneräntor. Med undantag för en mätning hösten 2016 har inte visningsbesökarna kalkylerat med så hög ränta sedan 2014. Den höjda kalkylräntan betyder att i alla fall en del av en kommande ränteökning är diskonterad i dagens bostadspriser. Visningsbesökarna planerar med en lägre belåningsgrad som påminner mycket om hur det var i våras när man var orolig inför amorteringskravets nya skuldkvotsdel. Trots en stor minskning av belåningsgraden är det hela 71% av visningsbesökarna räknar med att omfattas av amorteringskravet för att de har en belåningsgrad över 50%. Till det kommer många som drabbas av den del av amorteringskravet som är baserad på skuldkvot. Det gäller särskilt i Stockholm och andra områden där bostäderna är som dyrast jämfört med löneläget.

Att visningsbesökarna kalkylerar med högre bolåneräntor och planerar lägre belåningsgrad tyder på att de positionerar sig för högre räntor. Högre kalkylräntor och lägre belåningsgrad gör hushållen bättre rustade när hårdare utlåningsregler och restriktiv bankutlåning kombineras med stigande räntor som dessutom kan komma att kryddas med lägre ränteavdrag.Vill man se glaset som halvfullt minskar de låga prisförväntningarna vi redan har nu risken för nya besvikelser som skapar oro. 

I Stockholm är marknaden utmanande, men ändå ganska stabil, med ett lite mindre utbud som balanseras av färre spekulanter. Bankerna är minst lika hårda i Stockholm som i övriga landet och kräver ofta att man säljer innan man köper ny bostad. Det präglar marknaden genom att man är mindre stressad och kan ställa lite högre krav för att sälja då.Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är runt 10%. 

I Göteborg är marknaden svårbedömd med ett stort utbud och jämförelsevis långa försäljningstider. Vi har många visningsbesökare, men märker att de har svårare att få de lånelöften de vill från bankerna. Tack vare att säljarna är införstådda med marknadsläget säljer vi ändå många bostäder och till jämförelsevis höga priser. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen har ökat till 14%.

I Malmöområdet är marknaden fortfarande lite trög trots att utbudet har minskat den senaste tiden. Det är färre och mer avvaktande besökare på visningarna. Vi säljer många bostäder, men försäljningstiden är längre. Mäklarens strategi och prissättning ovanligt viktig. Vi har många kunder som kontaktar oss sedan de misslyckats med sin försäljning hos andra mäklare som inte klarat marknadens utmaningar. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen fortfarande nästan obefintlig.

Erik Olsson, 15 nov 2018

Tillbaka till toppen