Avdrag som många missar vid en bostadsförsäljning
Trots att bostadsmarknaden har varit lite turbulent under åren har den underliggande prisuppgången varit rätt kraftig. Det gör att de flesta säljer sin bostad med vinst. Det finns stora möjligheter att minska reavinstskatten när du säljer en bostad - men många skatteavdrag är lätta att missa. Här listar vi 6 tips och dolda avdrag som kan spara dig många tusenlappar i reavinstskatt.
För dig som vill se vår deklarationsvideo kan du kolla på den här.
1. Avdrag för mäklarkostnader
Mäklararvodet är ofta en stor avdragsgill utgift vid en bostadsförsäljning. Spara därför alla kvitton och fakturor som gäller själva försäljningen. Tänk på att mäklarens insats är avgörande när det gäller slutresultatet och den eventuella vinsten.
Exempel på avdrag inom detta område:
- Mäklarkostnad
- Annonsutgifter
- Homestyling
- Kostnad för besiktning av hus
2. Renoveringen är avdragsgill
Du kan dra av för underhåll och reparationer upp till fem år tillbaka i tiden. Tänk dock på att renoveringskostnaderna måste ha överstigit 5 000 kronor under det kalenderår som förbättringarna gjordes. Det är också viktigt att förändringarna måste ha resulterat i ett bättre skick än vid köptillfället. Du kan exempelvis inte få avdrag för förändringar av en nyproduktion.
Exempel på renoveringar, reparationer och underhåll:
-
- Byte av vitvaror
- Målning
- Tapetsering
- Byte av lister
- Byte av brädor på altanen
3. Har du gjort en tillbyggnad?
Om du under din boendetid bygger om och eller lägger till något som tidigare inte fanns i bostaden så är detta avdragsgillt – oavsett ålder. Har du exempelvis förbättrat lägenhetens planlösning kan du dra av detta – även om det skedde för mer än fem år sedan.
Exempel på ny-, till- och ombyggnad:
- Installation av en vitvara som tidigare inte fanns
- Flyttning av innerväggar
- Bygge av en ny altan
- Utbyggnad
- Förbättring av kökets planlösning
- Nytillskott av annan utrustning i bostaden
4. Glöm inte bort lagfart och pantbrev
Vid ett villaköp tillkommer ofta stora kostnader i form av pantbrev och lagfart. Glöm inte bort att den administrativa kostnaden för lagfart och pantbrev är avdragsgillt. Bara detta kan spara dig många tusenlappar.
5. Reavinstuppskoven blir kostnadsfria
Om du köper en ny bostad i samband med försäljningen av din gamla, kan du i vissa fall skjuta upp beskattningen av din vinst, reavinstskatten, genom ett uppskov. Från och med 1 januari 2021 är reavinstuppskoven helt kostnadsfritt. Tidigare kostade uppskoven 0,5% av hela uppskovet i skatt, ofta kallad uppskovsränta, varje år. Även gamla reavinstuppskov blir kostnadsfria från och med inkomståret 2021. Samtidigt infördes ett maxbelopp för hur stora uppskov man får göra 1 juli 2020. Sedan dess får man inte göra reavinstuppskov på mer än maximalt 3 Mkr, oavsett hur mycket reavinst man gör när man säljer, och hur mycket den nya bostaden man köper istället kostar.
Den som har sålt sin permanentbostad med vinst under åren 2014 – 2019, och då avstod från att begära uppskov, kan göra det i efterhand genom att begära överprövning hos Skatteverket eftersom det går att begära omprövning av deklarationen sex år tillbaka i tiden. Den som sålde sin bostad år 2014 var dock tvungen att begära omprövning och ansöka om uppskov senast 31 december 2020. Här kan du läsa mer och söka reavinstuppskov i efterhand. Här kan du beräkna din vinst eller förlust vid bostadsförsäljning, skatt på vinsten och möjligt uppskovsbelopp. Skatteverket har ett bra verktyg på sin hemsida där du får hjälp att räkna ut effekterna av att du begär omprövning för att få reavinstuppskov i efterhand.
6. Bankbyten kan gå att dra av
En låntagare har enligt konsumentkreditlagen rätt att lösa ett bolån när som helst under löptiden. Oavsett om räntan är bunden eller rörlig. Vid ett eventuellt bankbyte har långivaren då rätt att ta ut en ränteskillnadsersättning. Denna kostnad är avdragsgill.
Här kan du beräkna ränteskillnadsersättning.
Så här beräknas vinst (eller förlust) samt vinstskatt en bostadsförsäljning
+ Försäljningspris
– Mäklararvode (och andra försäljningskostnader som till exempel homestaging och besiktning etc.)
– Inköpspris (inklusive provisioner och avgift till förening)
– Förbättringsutgifter (måste vara minst 5 000 kronor per år och minskas generellt vid ROT-avdrag)
– Kapitaltillskott (om krav på amortering och förbättringsarbeten på fastigheten är uppfyllda)
– Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
+ Andel av inre reparationsfond vid köpet
= Vinst eller förlust på bostadsförsäljningen
+ Återföring av eventuellt tidigare uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust att deklarera
Reavinstskatten beräknas på vinsten, efter avdrag för eventuellt nytt uppskov. Skatteverket har en bra kalkylator för att beräkna vinst, skatt och uppskov på sin hemsida.
Notera att försäljning av en bostadsrätt ska deklareras för det inkomstår då ett bindande avtal (köpekontrakt) sluts. Tidpunkten för tillträdet saknar alltså betydelse i just detta sammanhang.