Loading...
Vår expertpanel har fyra experter med olika infallsvinklar. Här berättar Helena Bornevall, Erik Olsson, Fredrik Wickström och Robert Boije hur de tror att de nya bolånereglerna som infördes 1 april kommer att påverka bostadsmarknaden.
Intentionen med de nya bolånereglerna är att hjälpa unga in på bostadsmarknaden och att göra det lättare att köpa en bostad att bilda familj i. Om man sammanfattar regeländringen blir lånereglerna generösare genom att bolånetaket höjs från 85 till 90% så att kravet på kontantinsats sjunker från 15 till 10%. Parallellt med det slopas det skärpta amorteringskravet där den som hade lån som var större än 4,5 gånger lönen var tvungen att amortera 1% ytterligare, utöver amorteringarna som baseras på belåningsgraden. Den delen av amorteringskravet behålls oförändrat. För att ökningen av hushållens bostadslån som det här kan leda till inför man även en ny gräns som säger att man inte får belåna en bostad man redan äger mer än till 80%, jämfört med 85% tidigare, och en tröghetsregel som säger att man inte får värdera om sin bostad oftare än var femte år för att kunna öka belåningen på den. Om problemet är att det saknas billiga små bostäder för unga är frågan i vilken mån den målgruppen blir hjälpt av det här förslaget, eller om det främst leder till att mindre bostäder blir dyrare eftersom det inte blir fler billiga bostäder på samma sätt som genom en del andra förslag om regelförändringar som regeringen har presenterat. Förslaget om generösare låneregler har liknats vid att alla på en poppkonsert får platåskor för att ”bli längre” och se bättre, men att effekten ju uteblir när alla blir lika mycket längre. Sammantaget är dock många generellt positiva till de nya reglerna. Här kan du läsa mer om dem: Nya bolåneregler 1 april 2026
De nya bolånereglerna är nu på plats och har redan satt avtryck i bostadspriserna på Stockholmsmarknaden, där en större andel av hushållen varit begränsade av bolånekraven. Nu är det lättare för hushåll med goda inkomster att belåna sig i förhållande både till bostadens värde och sin inkomst. De regionala skillnaderna är nu påtagliga, med inte minst lägenhetspriser i Stockholm som ökade starkt i mars medan lägenheter i övriga städer utvecklades svagare. Min bedömning är att det slopade skärpta amorteringskravet kommer trycka upp bostadspriserna framför allt i Stockholm, medan det höjda bolånetaket påverkar bostadsmarknaden lite bredare. Sammantaget har vi räknat med att de nya reglerna leder till omkring 4 procent högre bostadspriser i genomsnitt i landet, men att effekten kommer gradvis i år och nästa år. Denna bedömning är osäker och i slutändan beroende av hushållens preferenser kring både boendeutgifter och långsiktigt sparande.
Risken är att förslaget främst leder till att bostadslånen och priserna på små lägenheter ökar så att de unga man vill hjälpa betalar högre räntekostnader istället för att amortera, som är ett sparande. Den höjda gränsen för skattefritt sparande upp till 300.000 kr på ISK är bättre för att hjälpa unga att spara till en bostad. Renoveringsobjekt kan bli mindre attraktiva när det är svårare att låna till en senare renovering med kompletteringslån på max 80% och tröghetsregeln på 5 år. En annan effekt är att bostadsmarknaden blir känsligare för prisnedgångar när fler har ett eget kapital på bara 10%, så de får svårt att lösa sina lån om priserna går ner mer än så. Det ger inlåsningseffekter. Man kunde ha behållit kopplingen mellan lönernas och bostadsprisernas utveckling som det skärpta amorteringskravet gav genom att ta bort en av de två delarna i amorteringskravet som baseras på belåningsgrad istället för att minska maximal amortering från 3 till 2%. Om de nya bolånereglerna främst höjer priserna på små bostäder är en fördel med det att det lär byggas fler sådana bostäder eftersom det blir lönsammare om priserna ökar. På det sättet leder förslaget ändå till fler bostäder till målgruppen, fast med lång eftersläpning.
De nya bolånereglerna kan öppna dörren till villadrömmen. Många drömmer om att bo i småhus med plats för både vardag och liv. Med de nya bolånereglerna blir det möjligt för fler hushåll att ta steget dit. När kraven på kontantinsats sänks och det extra amorteringskravet försvinner, förbättras hushållens låneutrymme och månadsekonomi. Det innebär att fler kan kvalificera sig för bolån och få bättre förutsättningar att köpa ett eget småhus.
För hushåll som väljer ett nybyggt småhus blir det dessutom lättare att planera långsiktigt och hantera kalkylen då det inte finns några renoveringsbehov, och alltså inte behöver ta höjd för tröghetsregeln som begränsar möjligheten att utöka sina lån vid renoveringar.
De nya reglerna kan därmed bli en avgörande möjlighet för fler att gå från att vilja – till att faktiskt kunna – köpa småhus. Det i sin tur kan också sätta igång flyttkedjor som gör att hela bostadsmarknaden blir mer rörlig och att fler kan hitta ett hem som passar deras behov.
Höjningen av bolånetaket kommer markant minska spartiden till kontantinsatsen till gagn för framför allt förstagångsköpare. Även om ett antal bostadsköpare nu kan ta på sig lite större lån och bostadspriserna kan gå upp något, måste det vägas mot att det är fler som kommer in på bostadsmarknaden. Takhöjningen gör också att förstagångsköpare inte blir lika beroende av blancolån till kontantinsatsen. Vi får nu också en nivå på taket som ligger i linje med det i våra grannländer. Jag är däremot kritisk till att det införs en ny begränsning för tilläggslån. Det kommer att göra det svårare att köpa ut den tidigare partnern vid en separation och missgynna hushåll som köper bostäder med renoveringsbehov. Det senare kommer troligen bli ett ganska stort problem i särskilt områden med låga huspriser där nybyggnation inte är lönsam. Regeln kommer därtill försvåra finansiering av de olika delägarmodeller som införts för att underlätta för just unga. Ogenomtänkt i mina ögon!
Läs mer om nya bolåneregler från 1 april här.