Riksbankens lugnande räntebeslut stärker bostadsmarknaden som står och väger på ett lite motsägelsefullt sätt. Erik Olsson Bostadsindex visar att prisförväntningarna är ovanligt positiva, medan vårt Skräckindex visar att säljarna fortfarande är mer oroliga än vanligt. Det senaste kvartalet har de båda indexen dock utvecklats samstämmigt genom att fler tror att priserna går upp samtidigt som oron har minskat. Prisförväntningarna i Erik Olsson Bostadsindex beror på att hushållen redan har fått mycket bättre ekonomi efter stora ränte- och skattesänkningar. Nu förstärks effekten av budgetens löften om momssänkningar och lindrigare låneregler som båda införs den 1 april.

Att Skräckindex är högt beror alltså inte på att de ekonomiska förutsättningarna är dåliga, utan på att utvecklingen känns oförutsägbar. Nu, när Skräckindex går ner, och visar att oron minskar, är frågan om vi snart får fler som vågar agera när förutsättningarna är så goda. Då får vi fler som vågar köpa innan de säljer så att utbudet minskar och efterfrågan ökar. Det ger en aktiv och balanserad bostadsmarknad.

Det återstår att se hur det går med kriget i Iran och oljepriset. Det finns risk att oron tilltar igen så marknaden blir avvaktande innan vi vet mer eftersom bostadsmarknaden inte var beredd på utbudsstörningar med höga oljepriser som kan ge hög inflation och risk för räntehöjningar. Räntan är på en nivå där våra index visar att visningsbesökarna inte behöver några räntesänkningar, men de är inte beredda på höjningar heller. Det är i det perspektivet Riksbankens eftertänksamhet är bra genom att den lugnar marknaden och minskar oron.

Med ökad tillförsikt och mer förutsägbarhet får vi en vital och bra bostadsmarknad.
Även om Erik Olsson Bostadsindex visade att bostadsmarknaden egentligen inte behövde någon räntesänkning för att behålla sin stabilitet när räntan sänktes i september, så kan vi nu med facit i hand ge Riksbanken rätt i att räntan ändå gick ner mot deras mål på 2%. - I alla fall innan kriget i Iran startade kunde vi se fram emot lång tid med en stabil ränta, på ganska låga 1,75%. Det ökar känslan av ekonomisk förutsägbarhet på ett sätt som ger tillförsikt och mod hos hushållen. Erik Olsson Bostadsindex visade senast att visningsbesökarna är jämförelsevis positiva till den egna ekonomins utveckling, och annan statistik visar att hushållen vågar öka konsumtion sällanköpsvaror och annat utöver baskonsumtion. Om kriget i Iran inte blir allt för utdraget så att de höga oljepriserna blir tillfälliga och inte får allt för starkt fäste i världsekonomin blir oron vi har nu förhoppningsvis mest ett hack i kurvan. Med ökad förutsägbarhet och mindre oro är det fler som vågar göra en bostadsaffär. Utöver det är det lättare för köpare och säljare att mötas när det gäller att etablera nivå för bostadspriserna om räntorna inte ändras. Med stabilare förutsättningar blir förväntningarna hos säljare och köpare mer lika tack vare att de har samma bild av den ekonomiska utvecklingen. Med ökad tillförsikt och mer förutsägbarhet får vi en vital och bra bostadsmarknad.

Hushållen har PTSD med ångest från räntehöjningarna som har dämpat konsumtionen
Under 8 år med noll- och minusräntor från oktober 2014 till maj 2022 ökade hushållens bostadslån mycket samtidigt som referensramarna för vad som var en normal bolåneränta sänktes. Kombinationen gjorde att de snabba och stora räntehöjningarna som inleddes i samband med utbudsstörningar efter pandemin och Rysslands invasion av Ukraina blev en mardröm för många hushåll. Skräcken och känslan av maktlöshet när man inte visste hur långt ränteökningarna skulle fortsätta har satt sina spår på ett sätt som gör att många hushåll föredrar att (åter)skapa en buffert för att öka sina ekonomiska marginaler i stället för att konsumera trots att reallöneökningar i kombination med lägre räntor och inkomstskatter har givit de flesta, med en ekonomi som är stark nog för att äga en bostad, mer pengar att röra sig med. Den känslan förstärks med halveringen av matmomsen som införs nu 1 april. Eftersom hushållens konsumtion är ungefär halva Sveriges BNP, och exportindustrin har svårt att växa med handelstullar från USA och lågkonjunktur i Europa har den svenska ekonomin fortfarande svårt att komma igång, trots att sysselsättningen dessbättre har varit rätt stabil. Om hushållens mardrömsminnen från skenande inflation och höjda räntor bleknar, och framtidstron ökar, kommer hela den svenska ekonomin, inklusive bostadsmarknaden, att komma igång på det sätt så många bedömare väntat på länge nu. Rent faktiskt är förutsättningarna redan goda för hushållen, och fler och fler indikatorer tyder på att aktiviteten i ekonomin ökar. Nu finns det en risk att ångesten under ränteuppgången 2022 – 2024 gör sig påmind igen om kriget i Iran ökar oljepriset mycket, och under en längre tid. Minnena från den senaste ränteuppgången som berodde på krig och utbudsstörningar kan göra att marknaden blir känsligare och mer orolig nu.

Erik Olsson Skräckindex visade att oron och nervositet skapar ett överutbud
Nu i november ökade vårt Skräckindex ordentligt till en hög nivå från att tvärtom ha legat på en ovanligt låg nivå innan Trumps utspel om handelstullar förra våren. Att Skräckindex är högt, även om det har gått ner mycket det senaste kvartalet, visar att visningsbesökarna tycker det känns osäkert att sälja sin bostad. Det får en majoritet på ganska höga 65% (64% i nov) av de som ska sälja att vilja sälja innan de köper nytt. Det är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken i en bostadsaffär genom att man kan avbryta försäljningen om den går dåligt. Oron och nervositeten har präglat bostadsmarknaden genom att utbudet blir mycket större än efterfrågan när nästan två av tre hushåll som vill göra en bostadsaffär vill sälja först. Det finns helt enkelt inte köpare till alla bostäder. Det gör att utbudet tenderar att bita sig fast. Osäkerheten visar sig genom att marknadstempot sjönk med långa försäljningstider och färre sålda bostäder jämfört med utbudet, men med bibehållna priser genom att många säljare lät bli att sälja i stället för att sälja till ett lågt pris som drar ner prisstatistiken. En osåld bostad kommer ju inte med i prisstatistiken.

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken
För de flesta hushåll med lite större lån är räntesänkningar mycket viktigare än sänkningarna av inkomstskatten under 2025. Inkomstskattesänkningarna var ungefär 28 Mdr kronor under 2025. Redan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Eftersom räntorna har gått ner drygt 2,25% sedan toppen våren 2024 blir räntekostnaden 47.250 kr lägre efter ränteavdrag med ett lån på 3 Mkr. Det krävs med andra ord att hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen ska betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare fick drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt under 2025.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, skattesänkningar och en inflation i nivå med Riksbankens mål som ger de flesta som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Dessa positiva effekter förstärks när oron minskar, vilket vårt Skräckindex indikerar. Kortsiktigt kan effekten dock motverkas av kriget i Iran och oron för höga priser på olja och gas som skapar osäkerhet och brist på förutsägbarhet. Osäkerheten gör att hushållen blir avvaktande och skjuter upp både större inköp och investeringar som bostäder och löpande konsumtion för att bygga upp en sparbuffert som ger trygghet.

Redan gjorda räntesänkningar gör hushållen och bostadsmarknaden mer uthålliga
Effekterna av tidigare räntesänkningar slår igenom mer och mer i ekonomin, och förstärks dessutom av skattesänkningar. Det gör att det inte behövs nya räntesänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har redan kommit ner till en nivå som gör hushållens ekonomi uthålligare. Om oron för framtiden ersätts av ny tro på en ekonomi med stabil sysselsättning och en inflation nära målet som ger låga räntor och reallöneökningar, stärks bostadsmarknaden igen. Styrkan visas då genom att det säljs fler bostäder snarare än att bostadspriserna ökar så mycket. Osäkerheten leder på motsvarande sätt till en avvaktande marknad där det säljs färre bostäder.

Gjorda räntesänkningar minskar risken för avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningarna
När räntorna snabbt steg till mycket högre nivåer slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar genom att bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader.

Nu, när styrräntan har sänkts med 2,25% sedan den första sänkningen i maj 2024 från toppen på 4%, är risken betydligt lägre för att föreningarna måste höja avgiften på grund av kraftigt ökade räntekostnader när bundna lån som togs då räntan var obefintlig förfaller och ersätts med lån till högre ränta eftersom skillnaden i ränta har minskat.

Det är skönt att räntorna har vänt ner nu när bostadsrättsföreningar skriver av med K3
Det är värdefullt att bundna lån som löper ut nu inte ger lika stora ränteökningar längre tack vare att räntorna har gått ner ordentligt från toppen nu när alla bostadsrättsföreningar måste börja beräkna sina avskrivningar enligt regelverket K3. Det är ett regelverk som ger en mycket mer transparent bild av avskrivningsbehovet än den tidigare metoden K2. K3 ger generellt högre avskrivningar på ett sätt som ofta ger högre avgifter, även utan högre låneräntor. Övergången till K3 kommer att öka fokuset på föreningens eventuella underhållsskuld nu när den inte går att gömma undan på samma sätt som tidigare, ungefär som när visningsbesökarna plötsligt började intressera sig för föreningens belåning när räntorna steg ett par år från 2022 till 2024. Föreningar som kombinerar en stor underhållsskuld med hög belåning ligger sämst till. Förutom att de är mer räntekänsliga har de mindre möjligheter att parera den extra kostnaden för avskrivningar med lån på ett sätt som gör att avgifterna höjs mer i sådana föreningar. Övergången till K3, och de högre avskrivningskostnaderna som det för med sig, uppmärksammar dessutom revisorer, banker och spekulanter mer på belåningen vilket gör den till ett ännu större problem med sämre lånevillkor, högre avgifter och slutligen mindre värda bostäder i dessa föreningar som följd. K3 gör inte en förening sämre – men K3 gör det svårare att dölja en svag ekonomi där för små avskrivningar har skapat en underhållsskuld som behöver betalas igen i framtiden - som Warren Buffett säger: “Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked.” Har föreningen dessutom redan hög skuldsättning finns det ingen badrock att skydda sig med.

Riksbanken väljer att nå sitt inflationsmål framför att stimulera ekonomin, och för feta vallöften kan motverkas med räntan
Riksbanken har haft ett svårt läge med en inflation över målet trots att ekonomin har varit rätt svag med hög arbetslöshet. Tidigare har många räknat med att Riksbanken skulle välja att nå inflationsmålet istället för att stimulera ekonomin. Räntesänkningen i slutet av september tolkade vi därför som att Riksbanken var rätt säker på att inflationen skulle gå ner till deras mål, även med den räntesänkningen. Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är alltför generösa och riskerar att skapa för hög inflation när vi närmar oss valet, kan Riksbanken parera med räntan så att politikernas löften får mindre effekt på bostadsmarknaden för att inte kombinationen av penning- och finanspolitik ska bli alltför expansiv och driva upp inflationen till för höga nivåer igen. I det perspektivet är det skönt att Riksbanken redan hade sett hur expansiv höstbudgeten var när de sänkte räntan i september.

Lindrigare amorteringsregler liknar en monstersänkning av räntan – på ett förrädiskt sätt
Förslaget om höjt bolånetak och lindrigare amorteringsregler som har presenterats av Regeringen kan få samma effekt i likviditeten som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 2% i amortering gör stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att det leder till högre bostadspriser så att man byter amorteringar mot högre räntor till banken. Om prisuppgången på mindre bostäder blir för stark är förslaget direkt negativt för målgruppen man säger sig vilja hjälpa. Utöver det är det troligt att förslaget gör att hushållens belåning ökar ytterligare.

Marknaden står som sagt och väger. De faktiska förutsättningarna för bostadsmarknaden har varit goda ganska länge efter stora sänkningar av räntor och skatter i kombination med reallöneökningar och en ganska stabil sysselsättning. Den framtida utvecklingen beror därför mycket på om, och hur, marknadspsykologin förändras. Trots att de faktiska ekonomiska förutsättningarna är gynnsamma har marknaden präglats av en oro för den framtida utvecklingen. I snart ett år har därför ungefär dubbelt så många av de som ger sig in på bostadsmarknaden velat sälja jämfört med de som vill köpa först. Samtidigt krävs det bara att oron minskar lite för att hushållen ska våga agera på allt det positiva. Då får vi istället en aktiv och balanserad bostadsmarknad efter årsskiftet. Nu återstår det att se om den minskade oron som vårt Skräckindex visar består, eller om krig i Iran och oroligheter i Mellanöstern i alla fall tillfälligt bryter den trenden.

Osäkerheten som har präglat marknaden har visat sig genom att marknadstempot sjunker och färre bostäder säljs, snarare än att priserna har gått ner eftersom många låter bli att sälja i stället för att sälja till ett lägre pris som drar ner prisstatistiken. Därför räknar vi med att en starkare marknad omvänt främst visar sig genom att aktiviteten ökar, snarare än att bostadspriserna ökar så mycket.

På sidan Marknadskommentar om bostadsmarknaden | Erik Olsson Fastighetsförmedling kan du alltid läsa uppdaterade marknadskommentarer med vår syn på bostadsmarknaden.

Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40