Loading...
Riksbanken bidrar till att skapa lugn med ytterligare ett räntebeslut om oförändrad ränta. Riksbanken utnyttjar läget med låg inflation och en relativt stark ekonomi till att vänta och se vilka effekter framför allt kriget i Mellanöstern får. Räntebeslutet bidrar till att fler på bostadsmarknaden vågar agera på att de ekonomiska förutsättningarna är goda.
Det var ett förväntat beslut som visar att Riksbanken inte vill oroa hushållen med överraskande räntehöjningar utan tydliga förvarningar så länge inflationen fortfarande är runt målet. Det ger en stabil bostadsmarknad. I det senaste beslutet får man samtidigt just en tydlig förvarning om framtida höjningar när Riksbanken skriver att: "samtidigt bedömer direktionen att kombinationen av en starkare konjunktur och fortsatta utbudsstörningar innebär att styrräntan bör höjas för att inflationen ska stabiliseras kring 2 procent.”
Hittills har krigsoron i Mellanöstern inte drivit upp oljepriset så mycket att det ger stora spridningseffekter på inflationen i världen. I Sverige kombinerar vi fortfarande låg inflation runt Riksbankens mål med en ganska stark ekonomi. Eftersom utvecklingen är osäker är det skönt att Riksbanken har manöverutrymme så att de kan ta sig tid att förvarna ordentligt inför kommande höjningar på ett sätt som ökar förutsägbarheten och minskar oron när höjningen väl sker.
Erik Olsson Bostadsindex visar att en ovanligt stor andel av visningsbesökarna förväntar sig stigande bostadspriser samtidigt som vårt Skräckindex visar att säljarna inte är mer oroliga än vanligt och att fler vågar köpa nytt innan de säljer den gamla bostaden. Effekten blir att köparna vill agera snabbare samtidigt som fler säljare vågar köpa nytt innan de säljer. Det ger en mer balanserad och aktiv bostadsmarknad. Tack vare att hushållen har fått bättre ekonomi har de marginaler som gör dem mindre oroade för effekterna av kriget i Mellanöstern.
Det räcker att oron minskar bara lite för att hushållen ska våga agera på allt det positiva så att vi får en mer aktiv och balanserad bostadsmarknad. Om känslan av oförutsägbarhet som inte minst USA och den ytterst oklara regeringsbildningen bidrar med minskar, kommer fler att våga köpa ny bostad innan de säljer sin gamla för att vara säkra på att de hittar en ny bostad som är bra. Att en majoritet på 60% vill sälja först präglar bostadsmarknaden. Det är svårt för efterfrågan att balansera utbudet när sex personer vill sälja, men bara 4 vill köpa om tio personer kommer ut på bostadsmarknaden samtidigt. Minskar oron bland de som ska sälja får vi därför en mer balanserad och starkare bostadsmarknad. Eftersom osäkerheten som präglar marknaden nu visar sig genom ett stort utbud som ger långsammare försäljningar och mer osålt, räknar vi med att en starkare marknad främst visar sig genom att aktiviteten ökar snarare än att bostadspriserna ökar så mycket.
När det gäller den svenska ekonomin har så väl Konjunkturinstitutet, Regeringen och Riksbanken själva justerat upp sin prognos för den ekonomiska tillväxten både i år och nästa år. De senaste inflationssiffrorna från SCB visar samtidigt att inflationen fortfarande är låg och i nivå med Riksbankens mål, även om den har gått upp lite. Livsmedelskedjorna förstår att deras priser fortfarande kontrolleras löpande och att de kommer att utmålas som landsförrädare om de smyghöjer sina priser nu sedan matmomsen sänktes. Sammantaget gör låg inflation att hushållen får reallöneökningar som stärker marknadspsykologin på ett sätt som stabiliserar bostadsmarknaden. En stabil räntenivå ökar känslan av ekonomisk förutsägbarhet på ett sätt som ger tillförsikt och mod hos hushållen. Därför är det viktigt att den svenska inflationen fortsätter att ligga runt Riksbankens mål på 2% så att inte hushållen börjar oroa sig för att det finns risk för många och stora räntehöjningar som 2022 – 2024. Eftersom marknadspsykologin är avgörande för att hushållen ska våga agera på att de faktiska förutsättningarna är goda är det
spännande att den senaste uppdateringen av Erik Olsson Bostadsindex och vårt Skräckindex visade att en stor majoritet tror att bostadspriserna kommer att öka det närmaste året och att oron bland de som ska sälja en bostad inte är högre än vanligt.
Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna är jämförelsevis positiva till den egna ekonomins utveckling. Annan statistik visar att hushållen vågar öka konsumtionen av sällanköpsvaror och annat utöver baskonsumtion. Om kriget i Iran avslutas med en fredsöverenskommelse, eller i alla fall pausas med en vapenvila, så att de höga oljepriserna blir tillfälliga, och inte får alltför starkt fäste i världsekonomin, sätter oron vi har nu förhoppningsvis inte så stora spår i världsekonomins utveckling. Med ökad förutsägbarhet och mindre oro är det fler som vågar göra en bostadsaffär.
Under nästan 8 år med noll- och minusräntor från oktober 2014 till maj 2022 ökade hushållens bostadslån mycket samtidigt som referensramarna för vad som var en normal bolåneränta sänktes. Kombinationen gjorde att de snabba och stora räntehöjningarna som inleddes i samband med utbudsstörningar efter pandemin och Rysslands invasion av Ukraina blev en mardröm för många hushåll. Skräcken och känslan av maktlöshet när man inte visste hur långt ränteökningarna skulle fortsätta har satt sina spår på ett sätt som gör att många hushåll föredrar att (åter)skapa en buffert för att öka sina ekonomiska marginaler i stället för att konsumera trots att reallöneökningar i kombination med lägre räntor och inkomstskatter har gett de flesta, med en ekonomi som är stark nog för att äga en bostad, mer pengar att röra sig med. Den känslan förstärktes med halveringen av matmomsen den 1 april. Eftersom hushållens konsumtion är ungefär halva Sveriges BNP, och exportindustrin har svårt att växa med handelstullar från USA och lågkonjunktur i Europa har den svenska ekonomin fortfarande svårt att komma igång, trots att sysselsättningen dessbättre har varit rätt stabil. Om hushållens mardrömsminnen från skenande inflation och höjda räntor bleknar, och framtidstron ökar, kommer hela den svenska ekonomin, inklusive bostadsmarknaden, att komma igång på det sätt som så många bedömare väntat på länge nu. Rent faktiskt är förutsättningarna redan goda för hushållen, och många indikatorer tyder på att aktiviteten i ekonomin ökar. Nu finns det en risk att ångesten under ränteuppgången 2022 – 2024 gör sig påmind igen om kriget i Iran ökar oljepriset mycket, och under en längre tid. Minnena från den senaste ränteuppgången som berodde på krig och utbudsstörningar kan göra att marknaden blir känsligare och mer orolig nu.
Erik Olsson Skräckindex visar att oron på bostadsmarknaden ökar något, men till en ganska normal nivå. Det osäkra omvärldsläget balanseras av att hushållen har fått bättre ekonomi som ger dem större marginaler som minskar oron för effekterna av kriget i Mellanöstern. Trots att oron och nervositeten har ökat lite är det färre, men ändå en majoritet på 60%, som vill sälja sin gamla bostad innan de köper ny för att minska den ekonomiska risken i sin bostadsaffär på ett enkelt sätt. Att en majoritet fortfarande vill sälja innan de köper nytt präglar bostadsmarknaden genom att det blir svårt för efterfrågan att balansera utbudet. Det har präglat marknaden ända sedan Trumps utspel om handelstullar i april 2025, och kommer att fortsätta göra det tills oron minskar så att fler vågar agera på att de ekonomiska förutsättningarna egentligen är riktigt bra. Det räcker förmodligen att oron minskar bara lite för att hushållen ska våga agera på allt det positiva så att vi får en mer aktiv och balanserad bostadsmarknad.
För de flesta hushåll med lite större lån är räntesänkningar mycket viktigare än sänkningarna av inkomstskatten under 2025. Inkomstskattesänkningarna var ungefär 28 Mdr kronor under 2025. Redan 1 procentenhet lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1 procentenhet. Om vi antar att bolåneräntorna har gått ner med 2,25 procentenheter sedan toppen våren 2024 blir räntekostnaden 47 250 kronor lägre per år efter ränteavdrag för ett lån på 3 miljoner kronor. Det krävs med andra ord att hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen ska betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare fick drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt under 2025.
Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, skattesänkningar och en inflation i nivå med Riksbankens mål som ger de flesta som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Dessa positiva effekter förstärks om oron minskar. Kortsiktigt kan effekten dock motverkas av kriget i Iran och oron för höga priser på olja och gas som skapar osäkerhet och brist på förutsägbarhet. Osäkerheten gör att hushållen blir avvaktande och skjuter upp både större inköp och investeringar som bostäder och löpande konsumtion för att bygga upp en sparbuffert som ger trygghet.
Effekterna av tidigare räntesänkningar har slagit igenom mer och mer i ekonomin, och förstärks dessutom av skattesänkningar. Det gör att det inte behövs nya räntesänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har redan kommit ner till en nivå som gör hushållens ekonomi uthålligare. Om oron för framtiden ersätts av ny tro på en ekonomi med stabil sysselsättning och en inflation nära målet, som ger hanterbara räntor och reallöneökningar, stärks bostadsmarknaden igen. Styrkan visas då genom att det säljs fler bostäder snarare än att bostadspriserna ökar så mycket. Osäkerheten leder på motsvarande sätt till en avvaktande marknad där det säljs färre bostäder.
När räntorna snabbt steg till mycket högre nivåer slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar genom att bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader.
Nu, när styrräntan har sänkts med 2,25 procentenheter sedan den första sänkningen i maj 2024 från toppen på 4%, är risken betydligt lägre för att föreningarna måste höja avgiften på grund av kraftigt ökade räntekostnader när bundna lån som togs då räntan var obefintlig förfaller och ersätts med lån till högre ränta eftersom skillnaden i ränta har minskat.
Det är värdefullt att bundna lån som löper ut nu inte ger lika stora ränteökningar längre tack vare att räntorna har gått ner ordentligt från toppen nu när alla bostadsrättsföreningar måste börja beräkna sina avskrivningar enligt regelverket K3 sedan 1 januari 2026. Det är ett regelverk som ger en mycket mer transparent bild av avskrivningsbehovet än den tidigare metoden K2. K3 ger
generellt högre avskrivningar på ett sätt som ofta ger högre avgifter, även utan högre låneräntor. Övergången till K3 kommer att öka fokuset på föreningens eventuella underhållsskuld nu när den inte går att gömma undan på samma sätt som tidigare, ungefär som när visningsbesökarna plötsligt började intressera sig för föreningens belåning när räntorna steg ett par år från 2022 till 2024. Föreningar som kombinerar en stor underhållsskuld med hög belåning ligger sämst till. Förutom att de är mer räntekänsliga har de mindre möjligheter att parera den extra kostnaden för avskrivningar med lån på ett sätt som gör att avgifterna höjs mer i sådana föreningar. Övergången till K3 och de högre avskrivningskostnader som den för med sig gör dessutom revisorer, banker och spekulanter mer uppmärksamma på belåningen. Det gör den höga belåningen till ett ännu större problem med sämre lånevillkor, högre avgifter och slutligen mindre värda bostäder i dessa föreningar som följd. K3 gör inte en förening sämre – men K3 gör det svårare att dölja en svag ekonomi där för små avskrivningar har skapat en underhållsskuld som behöver betalas igen i framtiden - som Warren Buffett säger: “Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked.” Har föreningen dessutom redan hög skuldsättning finns det ingen badrock att skydda sig med.
Riksbanken har haft ett svårt läge med en inflation över målet trots att ekonomin har varit rätt svag med hög arbetslöshet. Tidigare har många räknat med att Riksbanken skulle välja att nå inflationsmålet istället för att stimulera ekonomin. Räntesänkningen i slutet av september 2025 tolkade vi därför som att Riksbanken var rätt säker på att inflationen skulle gå ner till deras mål, även med den räntesänkningen.
Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är alltför generösa och riskerar att skapa för hög inflation nu när vi närmar oss valet, kan Riksbanken parera med räntan så att politikernas löften får mindre effekt på bostadsmarknaden för att inte kombinationen av penning- och finanspolitik ska bli alltför expansiv och driva upp inflationen till för höga nivåer igen.
Politikernas vilja att öka konkurrensen på bolånemarknaden för att sänka bankernas räntemarginaler lär mötas av högre styrränta än annars från Riksbanken. På samma sätt som politiska löften som ökar efterfrågan, och därmed kan leda till ökad inflation, balanseras med en något stramare räntepolitik än annars av Riksbanken, är det troligt att lägre bolåneräntor som beror på att politikerna ökar konkurrensen mellan bankerna så att deras räntemarginaler på bolån blir lägre till stor del motverkas av att Riksbanken kompenserar för detta med en ungefär lika mycket högre styrränta. När Riksbanken styr ekonomin med räntan är det ju främst den slutliga räntan, som är summan av styrränta och räntemarginal, som styr hushållens beteende. Den politiska retoriken om att hushållen skulle få stora räntebesparingar om konkurrensen ökade på bolånemarknaden är därför förmodligen mer retorik än verklighet.
De nya bolånereglerna som infördes av Tidöregeringen 1 april, med slopat skärpt amorteringskrav och högre bolånetak (som ju minskar kravet på egen kapitalinsats), kan få samma effekt i likviditeten som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 2% i amortering gör stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att det leder till högre bostadspriser så att man byter amorteringar mot högre räntor till banken. Om prisuppgången på mindre bostäder blir för stark är förslaget därför direkt negativt för målgruppen man säger sig vilja hjälpa. Utöver det är det troligt att förslaget gör att hushållens belåning ökar ytterligare.
Just nu vet ingen hur länge oroligheterna i Mellanöstern varar, eller hur stora och långvariga effekterna av det som redan skett blir, men tack vare att utgångsläget är så bra för Sverige och de svenska hushållen räknar vi med att bostadsmarknaden behåller sin stabilitet om inte läget förvärras. Eftersom marknadspsykologin är avgörande för att hushållen ska våga agera på att de faktiska förutsättningarna är goda kan det bli avgörande att Erik Olsson Bostadsindex visar att ovanligt många tror att bostadspriserna ökar under det kommande året samtidigt som vårt Skräckindex visar att oron bland de som ska sälja sin bostad inte är högre än vanligt och en större andel än tidigare vågar köpa nytt innan de säljer. Det räcker förmodligen att oron minskar bara lite för att hushållen ska våga agera på allt det positiva så att vi får en mer aktiv och balanserad bostadsmarknad. Eftersom osäkerheten som präglar marknaden nu visar sig genom ett stort utbud som ger långsammare försäljningar och mer osålt, räknar vi med att en starkare marknad främst visar sig genom att aktiviteten ökar snarare än att bostadspriserna ökar så mycket.
På sidan Marknadskommentar om bostadsmarknaden | Erik Olsson Fastighetsförmedling kan du alltid läsa uppdaterade marknadskommentarer med vår syn på bostadsmarknaden.
Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40
