Loading...
Riksbanken bidrar till att skapa lugn med ett räntebeslut om oförändrad ränta. Riksbanken utnyttjar läget med låg inflation och en relativt stark ekonomi till att vänta och se vilka effekter kriget i Mellanöstern får. Räntebeslutet bidrar till att fler på bostadsmarknaden vågar agera på att de ekonomiska förutsättningarna är goda.
Riksbankens beslut att lämna räntan oförändrad lugnar marknaden. Om fredsavtalet mellan USA och Iran gör att kriget i Mellanöstern inte ger ett så mycket högre oljepris som skapar inflation i världen kan vi återgå till ett läge där vi kombinerar låg inflation runt Riksbankens mål med en jämförelsevis stark ekonomi. Till dess vi vet hur det blir är det skönt att Riksbanken har manöverutrymme som gör att de inte behöver ta risken att fatta förhastade beslut som oroar bostadsmarknaden och ekonomin i övrigt. Jämfört med många andra europeiska länder är Sveriges utgångsläge gynnsamt med mindre beroende av olja och gas, samtidigt som vi har en relativt stark ekonomi med ganska stabil sysselsättning och hushåll som har starkare köpkraft.
Erik Olsson Bostadsindex visar att en ovanligt stor andel av visningsbesökarna förväntar sig stigande bostadspriser samtidigt som vårt Skräckindex visar att säljarna inte är lika oroliga som tidigare. Effekterna blir att köparna vill agera snabbare samtidigt som fler säljare vågar köpa nytt innan de säljer. Det ger en mer balanserad och aktiv bostadsmarknad. Tack vare att hushållen har fått bättre ekonomi har de marginaler som gör dem mindre oroade för effekterna av kriget i Mellanöstern.
Det räcker att oron minskar bara lite för att hushållen ska våga agera på allt det positiva så att vi får en mer aktiv och balanserad bostadsmarknad. Om känslan av oförutsägbarhet som inte minst USA bidrar med, minskar kommer fler att våga köpa ny bostad innan de säljer sin gamla för att vara säkra på att de hittar en ny bostad som är bra. Att andelen som vill sälja först fortfarande är två tredjedelar präglar bostadsmarknaden. Det är svårt för efterfrågan att balansera utbudet när två av tre som kommer in på marknaden vill sälja innan de köper. Minskar oron bland de som ska sälja får vi därför en mer balanserad och starkare bostadsmarknad. Eftersom osäkerheten som präglar marknaden nu visar sig genom ett stort utbud som ger långsammare försäljningar och mer osålt, räknar vi med att en starkare marknad främst visar sig genom att aktiviteten ökar snarare än att bostadspriserna ökar så mycket.
De senaste inflationssiffrorna från SCB visar att inflationen fortfarande är låg och i nivå med Riksbankens mål, även om den har gått upp lite. Livsmedelskedjorna förstår att deras priser fortfarande kontrolleras löpande och att de kommer att utmålas som landsförrädare om de smyghöjer sina priser nu sedan matmomsen sänktes. Sammantaget gör låg inflation att hushållen får reallöneökningar som stärker marknadspsykologin på ett sätt som stabiliserar bostadsmarknaden. En stabil räntenivå ökar känslan av ekonomisk förutsägbarhet på ett sätt som ger tillförsikt och mod hos hushållen. Eftersom marknadspsykologin är avgörande för att hushållen ska våga agera på att de faktiska förutsättningarna är goda är det spännande att den senaste uppdateringen av Erik Olsson Bostadsindex och vårt Skräckindex visade att en stor majoritet tror att bostadspriserna kommer att öka det närmaste året och att oron bland de som ska sälja en bostad har minskat.
Erik Olsson Bostadsindex visade senast att visningsbesökarna är jämförelsevis positiva till den egna ekonomins utveckling. Annan statistik visar att hushållen vågar öka konsumtion av sällanköpsvaror och annat utöver baskonsumtion. Om kriget i Iran avslutas med en fredsöverenskommelse, eller i alla fall pausas med en vapenvila, så att de höga oljepriserna blir tillfälliga, och inte får alltför starkt fäste i världsekonomin, blir oron vi har nu förhoppningsvis mest ett hack i kurvan. Med ökad förutsägbarhet och mindre oro är det fler som vågar göra en bostadsaffär. Utöver det är det lättare för köpare och säljare att mötas när det gäller att etablera nivå för bostadspriserna om räntorna inte ändras. Med stabilare förutsättningar blir förväntningarna hos säljare och köpare mer lika tack vare att de har samma bild av den ekonomiska utvecklingen. Med ökad tillförsikt och mer förutsägbarhet får vi en vital och bra bostadsmarknad.
Under 8 år med noll- och minusräntor från oktober 2014 till maj 2022 ökade hushållens bostadslån mycket samtidigt som referensramarna för vad som var en normal bolåneränta sänktes. Kombinationen gjorde att de snabba och stora räntehöjningarna som inleddes i samband med utbudsstörningar efter pandemin och Rysslands invasion av Ukraina blev en mardröm för många hushåll. Skräcken och känslan av maktlöshet när man inte visste hur långt ränteökningarna skulle fortsätta har satt sina spår på ett sätt som gör att många hushåll föredrar att (åter)skapa en buffert för att öka sina ekonomiska marginaler i stället för att konsumera trots att reallöneökningar i kombination med lägre räntor och inkomstskatter har gett de flesta, med en ekonomi som är stark nog för att äga en bostad, mer pengar att röra sig med. Den känslan förstärktes med halveringen av matmomsen den 1 april. Eftersom hushållens konsumtion är ungefär halva Sveriges BNP, och exportindustrin har svårt att växa med handelstullar från USA och lågkonjunktur i Europa har den svenska ekonomin fortfarande svårt att komma igång, trots att sysselsättningen dessbättre har varit rätt stabil. Om hushållens mardrömsminnen från skenande inflation och höjda räntor bleknar, och framtidstron ökar, kommer hela den svenska ekonomin, inklusive bostadsmarknaden, att komma igång på det sätt så många bedömare väntat på länge nu. Rent faktiskt är förutsättningarna redan goda för hushållen, och många indikatorer tyder på att aktiviteten i ekonomin ökar. Nu finns det en risk att ångesten under ränteuppgången 2022 – 2024 gör sig påmind igen om kriget i Iran ökar oljepriset mycket, och under en längre tid. Minnena från den senaste ränteuppgången som berodde på krig och utbudsstörningar kan göra att marknaden blir känsligare och mer orolig nu.
Erik Olsson Skräckindex visar att oron på bostadsmarknaden fortsätter att sjunka till en ganska låg nivå i och med att hushållen har fått bättre ekonomi som ger dem större marginaler och minskar oron för effekterna av kriget i Mellanöstern. Trots att oron och nervositeten har gått ner är det fortfarande en stor majoritet på 68% som vill sälja sin gamla bostad innan de köper ny för att minska den ekonomiska risken i sin bostadsaffär på ett enkelt sätt. Att andelen som vill sälja först fortfarande är två tredjedelar präglar bostadsmarknaden. Det är svårt för efterfrågan att balansera utbudet när två av tre som kommer in på marknaden vill sälja innan de köper. Det har präglat marknaden ända sedan Trumps utspel om handelstullar i april 2025, och kommer att fortsätta göra det tills oron minskar så att fler vågar agera på att de ekonomiska förutsättningarna egentligen är riktigt bra. Det räcker förmodligen att oron minskar bara lite för att hushållen ska våga agera på allt det positiva så att vi får en mer aktiv och balanserad bostadsmarknad.
För de flesta hushåll med lite större lån är räntesänkningar mycket viktigare än sänkningarna av inkomstskatten under 2025. Inkomstskattesänkningarna var ungefär 28 Mdr kronor under 2025. Redan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Eftersom räntorna har gått ner drygt 2,25% sedan toppen våren 2024 blir räntekostnaden 47.250 kr lägre efter ränteavdrag med ett lån på 3 Mkr. Det krävs med andra ord att hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen ska betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare fick drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt under 2025.
Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, skattesänkningar och en inflation i nivå med Riksbankens mål som ger de flesta som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Dessa positiva effekter förstärks när oron minskar, vilket vårt Skräckindex indikerar. Kortsiktigt kan effekten dock motverkas av kriget i Iran och oron för höga priser på olja och gas som skapar osäkerhet och brist på förutsägbarhet. Osäkerheten gör att hushållen blir avvaktande och skjuter upp större inköp och investeringar som bostäder och löpande konsumtion för att bygga upp en sparbuffert som ger trygghet.
Effekterna av tidigare räntesänkningar slår igenom mer och mer i ekonomin, och förstärks dessutom av skattesänkningar. Det gör att det inte behövs nya räntesänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har redan kommit ner till en nivå som gör hushållens ekonomi uthålligare. Om oron för framtiden ersätts av ny tro på en ekonomi med stabil sysselsättning och en inflation nära målet som ger låga räntor och reallöneökningar, stärks bostadsmarknaden igen. Styrkan visas då genom att det säljs fler bostäder snarare än att bostadspriserna ökar så mycket. Osäkerheten leder på motsvarande sätt till en avvaktande marknad där det säljs färre bostäder.
När räntorna snabbt steg till mycket högre nivåer slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar genom att bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader.
Nu, när styrräntan har sänkts med 2,25% sedan den första sänkningen i maj 2024 från toppen på 4%, är risken betydligt lägre för att föreningarna måste höja avgiften på grund av kraftigt ökade räntekostnader när bundna lån som togs då räntan var obefintlig förfaller och ersätts med lån till högre ränta eftersom skillnaden i ränta har minskat.
Det är värdefullt att bundna lån som löper ut nu inte ger lika stora ränteökningar längre tack vare att räntorna har gått ner ordentligt från toppen nu när alla bostadsrättsföreningar måste börja beräkna sina avskrivningar enligt regelverket K3. Det är ett regelverk som ger en mycket mer transparent bild av avskrivningsbehovet än den tidigare metoden K2. K3 ger generellt högre avskrivningar på ett sätt som ofta ger högre avgifter, även utan högre låneräntor. Övergången till K3 kommer att öka fokuset på föreningens eventuella underhållsskuld nu när den inte går att gömma undan på samma sätt som tidigare, ungefär som när visningsbesökarna plötsligt började intressera sig för föreningens belåning när räntorna steg ett par år från 2022 till 2024. Föreningar som kombinerar en stor underhållsskuld med hög belåning ligger sämst till. Förutom att de är mer räntekänsliga har de mindre möjligheter att parera den extra kostnaden för avskrivningar med lån på ett sätt som gör att avgifterna höjs mer i sådana föreningar. Övergången till K3, och de högre avskrivningskostnaderna som det för med sig, uppmärksammar dessutom revisorer, banker och spekulanter mer på belåningen vilket gör den till ett ännu större problem med sämre lånevillkor, högre avgifter och slutligen mindre värda bostäder i dessa föreningar som följd. K3 gör inte en förening sämre – men K3 gör det svårare att dölja en svag ekonomi där för små avskrivningar har skapat en underhållsskuld som behöver betalas igen i framtiden - som Warren Buffett säger: “Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked.” Har föreningen dessutom redan hög skuldsättning finns det ingen badrock att skydda sig med.
Riksbanken har haft ett svårt läge med en inflation över målet trots att ekonomin har varit rätt svag med hög arbetslöshet. Tidigare har många räknat med att Riksbanken skulle välja att nå inflationsmålet istället för att stimulera ekonomin. Räntesänkningen i slutet av september 2025 tolkade vi därför som att Riksbanken var rätt säker på att inflationen skulle gå ner till deras mål, även med den räntesänkningen.
Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är alltför generösa och riskerar att skapa för hög inflation när vi närmar oss valet, kan Riksbanken parera med räntan så att politikernas löften får mindre effekt på bostadsmarknaden för att inte kombinationen av penning- och finanspolitik ska bli alltför expansiv och driva upp inflationen till för höga nivåer igen. I det perspektivet är det skönt att Riksbanken redan hade sett hur expansiv höstbudgeten var när de sänkte räntan i september.
De nya bolånereglerna som infördes av Tidöregeringen 1 april, med slopat skärpt amorteringskrav och högre bolånetak (som ju minskar kravet på egen kapitalinsats), kan få samma effekt i likviditeten som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 2% i amortering gör stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att det leder till högre bostadspriser så att man byter amorteringar mot högre räntor till banken. Om prisuppgången på mindre bostäder blir för stark är förslaget direkt negativt för målgruppen man säger sig vilja hjälpa. Utöver det är det troligt att förslaget gör att hushållens belåning ökar ytterligare.
Just nu vet ingen hur länge oroligheterna i Mellanöstern varar, eller hur stora och långvariga effekterna av det som redan skett blir, men tack vare att utgångsläget är så bra för Sverige och de svenska hushållen räknar vi med att bostadsmarknaden behåller sin stabilitet om inte läget förvärras. Eftersom marknadspsykologin är avgörande för att hushållen ska våga agera på att de faktiska förutsättningarna är goda kan det visa sig avgörande att Erik Olsson Bostadsindex visar att ovanligt många tror att bostadspriserna ökar under det kommande året och att vårt Skräckindex visar att oron bland de som ska sälja sin bostad har gått ner. Det räcker förmodligen att oron minskar bara lite för att hushållen ska våga agera på allt det positiva så att vi får en mer aktiv och balanserad bostadsmarknad. Eftersom osäkerheten som präglar marknaden nu visar sig genom ett stort utbud som ger långsammare försäljningar och mer osålt, räknar vi med att en starkare marknad främst visar sig genom att aktiviteten ökar snarare än att bostadspriserna ökar så mycket.
På sidan Marknadskommentar om bostadsmarknaden | Erik Olsson Fastighetsförmedling kan du alltid läsa uppdaterade marknadskommentarer med vår syn på bostadsmarknaden.
Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40
