Räntebeslutet 4 november 2026

Erik Olsson Fastighetsförmedling om räntehöjningen 4 november 2026

Bostadspriserna och bostadsmarknaden i övrigt är beredda på den här första räntehöjningen på över tre år när styrräntan nu höjs med 0,25 procentenheter till 2,0%. Att höjningen som Riksbanken har flaggat för så länge nu faktiskt genomförs, samtidigt som Riksbanken avdramatiserar beslutet minskar snarast osäkerheten. Erik Olsson Bostadsindex har under lång tid visat att visningsbesökarna baserar sina planerade bostadsköp på högre kalkylräntor än de aktuella bolåneräntorna. Skillnaden mellan aktuella bolåneräntor och visningsbesökarnas högre kalkylräntor fungerar som en krockkudde vid räntehöjningar. Den här höjningen kostar knappt 150 kr i månaden per miljon i bostadslån efter skatteavdrag, och räntan är fortfarande så låg att hushållen har goda ekonomiska marginaler för ytterligare räntehöjningar. Även när det gäller den viktiga marknadspsykologin är det långt kvar till räntenivåer som kan väcka mardrömsminnena från den långa raden av räntehöjningar från våren 2022 ända till hösten 2023.

Tack vare att Riksbanken väntade lite med att höja räntan, samtidigt som den flaggade så tydligt för att räntan skulle höjas, kommer höjningen nu inte som en överraskning. Citatet från riksbankschefen Erik Thedéen: "Fortfarande går det att segla med alla segel satta, men i november behöver vi nog minska segelytan.” är ett bra exempel på förvarningarna. Även om många med bostadslån gärna hade sett att Riksbanken skulle vänta lite till med att höja räntan kan det vara så att höjningen nu skapar ytterligare manöverutrymme som gör att Riksbanken kan agera lugnare sedan på ett sätt som gör att den totala ränteökningen inte behöver oroa bostadsmarknaden lika mycket som annars.

Nu är det mycket som talar för att hushållen har en tid framför sig då både konsumentpriser och räntor stiger. När det gäller räntorna är det många experter som räknar med tre höjningar under perioden vintern 2026 till våren 2027 så att styrräntan går från 1,75% till 2,5%. En sådan räntehöjning med 0,75 procentenheter gör att kostnaden för ett bolån ökar med 7.500 kr per år, vilket är 5.250 kr efter fullt skatteavdrag med 30%, för varje miljon man har i lån. I kombination med att hushållen dessutom får högre kostnader för sin löpande konsumtion lär det dämpa den svenska ekonomin.

I dag är den svenska ekonomin ganska stark, mycket tack vare industrin. Att inköpschefsindex för industrin, som indikerar hur ekonomin kommer att utvecklas, är över sitt genomsnittliga värde sedan 16 månader i rad tyder på att den svenska ekonomin kommer att fortsätta utvecklas starkt. Sysselsättningen, som är viktig för bostadsmarknaden, ökar för tolfte månaden i rad enligt färsk statistik från SCB. Konjunkturinstitutets oktoberbarometer steg till sitt högsta värde sedan maj 2022 och ligger på en nivå där ekonomin betraktas som stark. Alla branscher klassas som "starka" eller "mycket starka" samtidigt som hushållens syn både på den egna och landets ekonomi gick ner kraftigt. Det kan bero på att hushållen ser en kombination av högre räntor och levnadsomkostnader i övrigt som de inte kan skicka vidare eftersom de är sist i kedjan. Att hushållens farhågor kan besannas styrks av att företagen räknar med att höja sina priser mer än normalt under de närmaste tre månaderna. Även om den svenska ekonomin är ganska stark, är hushållens reaktion på räntehöjningar viktig för Riksbanken eftersom ca 50% av Sveriges BNP består av hushållens konsumtion. Samtidigt är hushållens bolåneskulder högre än vid tidigare tillfällen när räntorna har höjts, och en stor del av lånen har rörlig ränta. Man vet att hushållen i Sverige drabbas både mycket och snabbt av räntehöjningar jämfört med andra länder, frågan är bara exakt hur räntekänsliga de är.

Läget för Riksbanken kompliceras av att kronan har försvagats såväl mot den amerikanske dollarn som mot euron på ett sätt som ökar inflationen genom att importen blir dyrare. Det som komplicerar läget mest är dock att risken för att inflationen ska öka över Riksbankens mål snarare beror på utbudsstörningar på grund av krig och annat, än på att ekonomin och efterfrågan är för stark. Det gör det samtidigt svårare för Riksbanken att höja räntan för att dämpa inflationen utan att det samtidigt dämpar ekonomin för mycket. När en för hög inflation beror på att utbudet störs så att det blir onaturligt lågt kan biverkningarna bli jobbiga om man skapar balans genom att höja räntan för att tvinga ner även efterfrågan till en konstlad nivå. Två fel som kombineras blir sällan ett rätt.

Erik Olsson Bostadsindex visade att visningsbesökarna planerar sina inköp med en högre kalkylränta än tidigare. Det gör bostadsmarknaden mer motståndskraftig mot räntehöjningar. Vi håller på att uppdatera indexet nu igen och räknar med att visningsbesökarna har höjt sina kalkylräntor lite till. Förutsägbarhet är viktigt när man ska göra en bostadsaffär eftersom det gäller så mycket pengar under så lång tid. Därför är det värdefullt för bostadsmarknaden att Riksbanken har förvarnat för höjda räntor länge. Tydliga signaler innan räntehöjningarna beslutas ökar känslan av förutsägbarhet på ett sätt som stärker bostadsmarknaden. Å andra sidan innebär kombinationen av varningar för högre räntor och den oklara regeringsbildningen, som kan leda till högre skatter beroende på utfall, att osäkerheten sammantaget är rätt stor. Det kan leda till att bostadsmarknaden blir lite avvaktande.

Hushållen har PTSD med ångest från räntehöjningarna som har dämpat konsumtionen

Under nästan 8 år med noll- och minusräntor från oktober 2014 till maj 2022 ökade hushållens bostadslån mycket samtidigt som referensramarna för vad som var en normal bolåneränta sänktes. Kombinationen gjorde att de snabba och stora räntehöjningarna som inleddes i samband med utbudsstörningar efter pandemin och Rysslands invasion av Ukraina blev en mardröm för många hushåll. Skräcken och känslan av maktlöshet när man inte visste hur långt ränteökningarna skulle fortsätta har satt sina spår på ett sätt som gör att många hushåll föredrar att (åter)skapa en buffert för att öka sina ekonomiska marginaler i stället för att konsumera trots att reallöneökningar i kombination med lägre räntor och inkomstskatter har gett de flesta, med en ekonomi som är stark nog för att äga en bostad, mer pengar att röra sig med. Den känslan förstärktes med halveringen av matmomsen den 1 april. Eftersom hushållens konsumtion är ungefär halva Sveriges BNP, och exportindustrin har svårt att växa med handelstullar från USA och lågkonjunktur i Europa har den svenska ekonomin fortfarande svårt att komma igång, trots att sysselsättningen dessbättre har varit rätt stabil. Om hushållens mardrömsminnen från skenande inflation och höjda räntor bleknar, och framtidstron ökar, kommer hela den svenska ekonomin, inklusive bostadsmarknaden, att komma igång på det sätt som så många bedömare väntat på länge nu. Rent faktiskt är förutsättningarna redan goda för hushållen, och många indikatorer tyder på att aktiviteten i ekonomin ökar. Nu finns det en risk att ångesten under ränteuppgången 2022 – 2024 gör sig påmind igen om kriget i Iran ökar oljepriset mycket, och under en längre tid. Minnena från den senaste ränteuppgången som berodde på krig och utbudsstörningar kan göra att marknaden blir känsligare och mer orolig nu.

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken

För de flesta hushåll med lite större lån är räntesänkningar mycket viktigare än sänkningarna av inkomstskatten under 2025. Inkomstskattesänkningarna var ungefär 28 Mdr kronor under 2025. Redan 1 procentenhet lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1 procentenhet. Om vi antar att bolåneräntorna har gått ner med 2,25 procentenheter sedan toppen våren 2024 blir räntekostnaden 47 250 kronor lägre per år efter ränteavdrag för ett lån på 3 miljoner kronor. Det krävs med andra ord att hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen ska betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare fick drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt under 2025.

Räntesänkningarna har samverkat med, och förstärks av, skattesänkningar och en inflation i nivå med Riksbankens mål som gör att de flesta som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad har fått högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Dessa positiva effekter förstärks om oron minskar. Kortsiktigt kan effekten dock motverkas av kriget i Iran och oron för höga priser på olja och gas som skapar osäkerhet och brist på förutsägbarhet. Osäkerheten gör att hushållen blir avvaktande och skjuter upp både större inköp och investeringar som bostäder och löpande konsumtion för att bygga upp en sparbuffert som ger trygghet.

Redan gjorda räntesänkningar gör hushållen och bostadsmarknaden mer uthålliga

Effekterna av tidigare räntesänkningar har slagit igenom mer och mer i ekonomin, och förstärks dessutom av skattesänkningar. Det gör att det inte behövs nya räntesänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har redan kommit ner till en nivå som gör hushållens ekonomi uthålligare. Om oron för framtiden ersätts av ny tro på en ekonomi med stabil sysselsättning och en inflation nära målet, som ger hanterbara räntor och reallöneökningar, stärks bostadsmarknaden igen. Styrkan visas då genom att det säljs fler bostäder snarare än att bostadspriserna ökar så mycket. En ökad osäkerhet leder på motsvarande sätt till en mer avvaktande marknad där det säljs färre bostäder.

Gjorda räntesänkningar minskar risken för avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningarna

När räntorna snabbt steg till mycket högre nivåer slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar genom att bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader.

Nu, när styrräntan har sänkts med 2,25 procentenheter sedan den första sänkningen i maj 2024 från toppen på 4%, är risken betydligt lägre för att föreningarna måste höja avgiften på grund av kraftigt ökade räntekostnader när bundna lån som togs då räntan var obefintlig förfaller och ersätts med lån till högre ränta eftersom skillnaden i ränta har minskat.

Det är skönt att räntorna har vänt ner nu när bostadsrättsföreningar skriver av med K3

Det är värdefullt att bundna lån som löper ut nu inte ger lika stora ränteökningar längre tack vare att räntorna har gått ner ordentligt från toppen nu när alla bostadsrättsföreningar måste börja beräkna sina avskrivningar enligt regelverket K3 sedan 1 januari 2026. Det är ett regelverk som ger en mycket mer transparent bild av avskrivningsbehovet än den tidigare metoden K2. K3 ger generellt högre avskrivningar på ett sätt som ofta ger högre avgifter, även utan högre låneräntor. Övergången till K3 kommer att öka fokuset på föreningens eventuella underhållsskuld nu när den inte går att gömma undan på samma sätt som tidigare, ungefär som när visningsbesökarna plötsligt började intressera sig för föreningens belåning när räntorna steg ett par år från 2022 till 2024. Föreningar som kombinerar en stor underhållsskuld med hög belåning ligger sämst till. Förutom att de är mer räntekänsliga har de mindre möjligheter att parera den extra kostnaden för avskrivningar med lån på ett sätt som gör att avgifterna höjs mer i sådana föreningar. Övergången till K3 och de högre avskrivningskostnader som den för med sig gör dessutom revisorer, banker och spekulanter mer uppmärksamma på belåningen. Det gör den höga belåningen till ett ännu större problem med sämre lånevillkor, högre avgifter och slutligen mindre värda bostäder i dessa föreningar som följd. K3 gör inte en förening sämre – men K3 gör det svårare att dölja en svag ekonomi där för små avskrivningar har skapat en underhållsskuld som behöver betalas igen i framtiden - som Warren Buffett säger: “Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked.” Har föreningen dessutom redan hög skuldsättning finns det ingen badrock att skydda sig med.

Riksbanken väljer att nå sitt inflationsmål framför att stimulera ekonomin, och för feta vallöften kan motverkas med räntan

Riksbanken har haft ett svårt läge med en inflation över målet trots att ekonomin har varit rätt svag med hög arbetslöshet. Tidigare har många räknat med att Riksbanken skulle välja att nå inflationsmålet istället för att stimulera ekonomin. Räntesänkningen i slutet av september 2025 tolkade vi därför som att Riksbanken var rätt säker på att inflationen skulle gå ner till deras mål, även med den räntesänkningen.

Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är alltför generösa och riskerar att skapa för hög inflation nu när vi närmar oss valet, kan Riksbanken parera med räntan så att politikernas löften får mindre effekt på bostadsmarknaden för att inte kombinationen av penning- och finanspolitik ska bli alltför expansiv och driva upp inflationen till för höga nivåer igen.

Politikernas vilja att öka konkurrensen på bolånemarknaden för att sänka bankernas räntemarginaler lär mötas av högre styrränta än annars från Riksbanken. På samma sätt som politiska löften som ökar efterfrågan, och därmed kan leda till ökad inflation, balanseras med en något stramare räntepolitik än annars av Riksbanken, är det troligt att lägre bolåneräntor som beror på att politikerna ökar konkurrensen mellan bankerna så att deras räntemarginaler på bolån blir lägre till stor del motverkas av att Riksbanken kompenserar för detta med en ungefär lika mycket högre styrränta. När Riksbanken styr ekonomin med räntan är det ju främst den slutliga räntan, som är summan av styrränta och räntemarginal, som styr hushållens beteende. Den politiska retoriken om att hushållen skulle få stora räntebesparingar om konkurrensen ökade på bolånemarknaden är därför förmodligen mer retorik än verklighet.

Lindrigare amorteringsregler liknar en monstersänkning av räntan – på ett förrädiskt sätt

De nya bolånereglerna som infördes av Tidöregeringen 1 april, med slopat skärpt amorteringskrav och högre bolånetak (som ju minskar kravet på egen kapitalinsats), kan få samma effekt i likviditeten som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 2% i amortering gör stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att det leder till högre bostadspriser så att man byter amorteringar mot högre räntor till banken. Om prisuppgången på mindre bostäder blir för stark är förslaget därför direkt negativt för målgruppen man säger sig vilja hjälpa. Utöver det är det troligt att förslaget gör att hushållens belåning ökar ytterligare.

Just nu vet ingen hur länge oroligheterna i Mellanöstern varar, eller hur stora och långvariga effekterna av det som redan skett blir. Vi vet inte heller vad för slags regering vi får i Sverige, eller vad den kommer att föra för politik, men tack vare att det nuvarande utgångsläget är så bra för Sverige och de svenska hushållen räknar vi med att bostadsmarknaden behåller sin stabilitet om inte läget förvärras avsevärt. Eftersom marknadspsykologin är avgörande för att hushållen ska våga agera på att de faktiska förutsättningarna är goda är uppdateringen av Erik Olsson Bostadsindex som vi gör nu extra spännande. Om Erik Olsson Bostadsindex fortfarande visar att en majoritet av visningsbesökarna tror att bostadspriserna ökar under det kommande året, samtidigt som vårt Skräckindex visar att oron bland de som ska sälja sin bostad inte är högre än vanligt, så att en tillräckligt stor andel vågar köpa nytt innan de säljer, får vi en fortsatt stark och stabil bostadsmarknad - både med och utan räntehöjningar. Redan innan sommaren visade våra index att visningsbesökarna planerade sina köp baserat på högre kalkylräntor än tidigare. Dagens bostadsmarknad är med andra ord redan förberedd på att räntorna höjs. Eftersom osäkerheten som präglar marknaden nu visar sig genom ett stort utbud som ger långsammare försäljningar och fler osålda bostäder, räknar vi med att en starkare marknad främst visar sig genom att aktiviteten ökar snarare än att bostadspriserna ökar så mycket. Tilltar oron för högre inflation och stigande räntor ökar svårigheten för köpare och säljare att mötas så att bostadsmarknaden blir mer avvaktande snarare än att bostadspriserna faller.

På sidan Marknadskommentar om bostadsmarknaden | Erik Olsson Fastighetsförmedling kan du alltid läsa uppdaterade marknadskommentarer med vår syn på bostadsmarknaden.

Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40