Även om Erik Olsson Bostadsindex visade att bostadsmarknaden egentligen inte behövde någon räntesänkning för att behålla sin stabilitet när räntan sänktes i september, så kan vi nu med facit i hand tolka den sänkningen som att Riksbanken kände sig säker på att inflationen går ner till deras mål snart och gläder oss åt en lång tid med en stabil ränta, på ganska låga 1,75%. Det ökar känslan av ekonomisk förutsägbarhet på ett sätt som ger tillförsikt och mod hos hushållen. Erik Olsson Bostadsindex visade senast att visningsbesökarna inte har varit lika positiva till den egna ekonomins utveckling sedan hösten 2021, innan krig och räntehöjningar. Annan statistik visar att de vågar köpa mer sällanköpsvaror, som inte är lika nödvändiga som mat. Med ökad förutsägbarhet och mindre oro är det fler som vågar göra en bostadsaffär. Utöver det är det lättare för köpare och säljare att mötas när det gäller att etablera nivå för bostadspriserna om räntorna inte ändras. Med stabilare förutsättningar blir förväntningarna hos säljare och köpare mer lika tack vare att de har samma bild av den ekonomiska utvecklingen. Med ökad tillförsikt och mer förutsägbarhet får vi en vital och bra bostadsmarknad.

Hushållen har PTSD med ångest från räntehöjningarna som dämpar konsumtionen
Under 8 år med noll- och minusräntor från oktober 2014 till maj 2022 ökade hushållens bostadslån mycket samtidigt som referensramarna för vad som var en normal bolåneränta sänktes. Kombinationen gjorde att de snabba och stora räntehöjningarna som inleddes i samband med utbudsstörningar efter pandemin och Rysslands invasion av Ukraina blev en mardröm för många hushåll. Skräcken och känslan av maktlöshet när man inte visste hur långt ränteökningarna skulle fortsätta har satt sina spår på ett sätt som gör att många hushåll föredrar att (åter)skapa en buffert för att öka sina ekonomiska marginaler i stället för att konsumera trots att reallöneökningar i kombination med lägre räntor och inkomstskatter har givit de flesta, som har en ekonomi som är stark nog för att äga en bostad, en bättre ekonomi och mer pengar att röra sig med. Eftersom hushållens konsumtion är ungefär halva Sveriges BNP, och exportindustrin har svårt att växa med handelstullar från USA och lågkonjunktur i Europa har den svenska ekonomin fortfarande svårt att komma igång, trots att sysselsättningen dessbättre har varit rätt stabil. Om hushållens mardrömsminnen från skenande inflation och höjda räntor bleknar, och framtidstron ökar, kommer hela den svenska ekonomin, inklusive bostadsmarknaden, att komma igång på det sätt så många bedömare väntat på länge nu. Rent faktiskt är förutsättningarna redan goda för hushållen, och fler och fler indikatorer tyder på att aktiviteten i ekonomin ökar.

Erik Olsson Skräckindex visade att oron och nervositet skapar ett överutbud
Nu i november ökade vårt Skräckindex ordentligt till en hög nivå från att tvärt om ha legat på en ovanligt låg nivå innan Trumps utspel om handelstullar i våras. Att Skräckindex är högt visar att visningsbesökarna tyckte det känns osäkert att sälja sin bostad. Det får en majoritet på ganska höga 64% (55% i feb) av de som ska sälja att vilja sälja innan de köper nytt. Det är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken i en bostadsaffär genom att man kan avbryta försäljningen om den går dåligt. Oron och nervositeten har präglat bostadsmarknaden genom att utbudet blir mycket större än efterfrågan när ungefär två av tre hushåll som vill göra en bostadsaffär vill sälja först. Det finns helt enkelt inte köpare till alla bostäder. Det gör att utbudet tenderar att bita sig fast. Osäkerheten visar sig genom att marknadstempot sjönk med långa försäljningstider och färre sålda bostäder jämfört med utbudet, men med bibehållna priser genom att många säljare lät bli att sälja i stället för att sälja till ett lågt pris som drar ner prisstatistiken. En osåld bostad kommer ju inte med i prisstatistiken.

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken
För de flesta hushåll med lite större lån är räntesänkningar mycket viktigare än sänkningarna av inkomstskatten som infördes 2025. Inkomstskattesänkningarna var ungefär 28 Mdr kronor under 2025. Redan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Eftersom räntorna har gått ner drygt 2,25% sedan toppen i våren 2024 blir räntekostnaden 47.250 kr lägre efter ränteavdrag med ett lån på 3 Mkr. Det krävs med andra ord att hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen skall betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare fick drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt under 2025.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, skattesänkningar och en inflation som, trots att den ligger lite över Riksbankens mål, ändå ger många som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Dessa positiva effekter motverkas dock av den osäkerhet och brist på förutsägbarhet som råder nu. Osäkerheten gör att hushållen blir avvaktande och skjuter upp både större inköp och investeringar som bostäder och löpande konsumtion för att bygga upp en sparbuffert som ger trygghet.

Redan gjorda räntesänkningar gör hushållen och bostadsmarknaden mer uthålliga
Effekterna av tidigare räntesänkningar har slagit igenom mer och mer i ekonomin, och förstärks dessutom av skattesänkningar. Det gör det mindre viktigt med nya räntesänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har kommit ner till en nivå som gör hushållens ekonomi uthålligare. Om oron för framtiden ersätts av ny tro på en ekonomi med stabil sysselsättning och en inflation nära målet som ger låga räntor och reallöneökningar, stärks bostadsmarknaden igen. Styrkan visas då genom att det säljs fler bostäder snarare än att bostadspriserna ökar så mycket. Osäkerheten leder på motsvarande sätt till en avvaktande marknad där det säljs färre bostäder.

Gjorda räntesänkningar minskar risken för avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningarna
När räntorna snabbt steg till mycket högre nivåer slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar genom att bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader. Nu, när styrräntan har sänkts med 2,25% sedan första sänkningen i maj, 2024 från toppen på 4%, är risken betydligt lägre för att föreningarna måste höja avgiften på grund av kraftigt ökade räntekostnader när bundna lån som togs då räntan var obefintlig förfaller och ersätts med lån till högre ränta eftersom skillnaden i ränta har minskat.

Det är skönt att räntorna har vänt ner nu när bostadsrättsföreningar skriver av med K3
Det är värdefullt att bundna lån som löper ut nu inte ger lika stora ränteökningar längre tack vare att räntorna har gått ner ordentligt från toppen nu när alla bostadsrättsföreningar måste börja beräkna sina avskrivningar enligt regelverket K3. Det är ett regelverk som ger en mycket mer transparent bild av avskrivningsbehovet än den tidigare metoden K2. K3 ger generellt högre avskrivningar på ett sätt som ofta ger högre avgifter, även utan högre låneräntor. Övergången till K3 kommer att öka fokuset på föreningens eventuella underhållsskuld nu när den inte går att gömma undan på samma sätt som tidigare, ungefär som när visningsbesökarna plötsligt började intressera sig för föreningens belåning när räntorna steg ett par år från 2022 till 2024. Föreningar som kombinerar en stor underhållsskuld med hög belåning ligger sämst till. Förutom att de är mer räntekänsliga har de mindre möjligheter att parera den extra kostnaden för avskrivningar med lån på ett sätt som gör att avgifterna höjs mer i sådana föreningar. Övergången till K3, och de högre avskrivningskostnaderna som det för med sig, uppmärksammar dessutom, revisorer, banker och spekulanter mer på belåningen vilket gör den till ett ännu större problem med sämre lånevillkor, högre avgifter och slutligen mindre värda bostäder i dessa föreningar som följd. K3 gör inte en förening sämre – det gör det svårare att dölja en svag ekonomi där för små avskrivningar har skapat en underhållsskuld som behöver betalas igen i framtiden - som Warren Buffett säger: “Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked.” Har föreningen dessutom redan hög skuldsättning finns det ingen badrock att skydda sig med.

Riksbanken väljer att nå sitt inflationsmål framför att stimulera ekonomin, och för feta vallöften kan motverkas med räntan
Riksbanken har haft ett svårt läge med en inflation över målet trots att ekonomin är rätt svag med lite stigande arbetslöshet. Tidigare har många räknat med att Riksbanken skulle välja att nå inflationsmålet istället för att stimulera ekonomin. Räntesänkningen i slutet av september skulle man därför kunna tolka som att Riksbanken är rätt säker på att inflationen går ner till deras mål även med den senaste räntesänkningen. Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är alltför generösa och riskerar att skapa för hög inflation när vi närmar oss valet, kan Riksbanken parera med räntan så att politikernas löften får mindre effekt på bostadsmarknaden för att inte kombinationen av penning- och finanspolitik ska bli allt för expansiv och driva upp inflationen till för höga nivåer igen. I det perspektivet är det skönt att Riksbanken redan hade sett hur expansiv höstbudgeten var när de sänkte räntan i september.

Lindrigare amorteringsregler liknar en monstersänkning av räntan – på ett förrädiskt sätt
Förslaget om höjt bolånetak och lindrigare amorteringsregler som har presenterats av Regeringen kan få samma effekt som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 1% i amortering gör stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att det leder till högre bostadspriser så att man byter amorteringar mot högre räntor till banken. Om den effekten blir för stark är förslaget direkt negativt för målgruppen man säger sig vilja hjälpa.

Marknaden står som sagt och väger. Utvecklingen beror mycket på om marknadspsykologin förändras. Trots att de faktiska ekonomiska förutsättningarna är gynnsamma har marknaden präglats av en oro för den framtida utvecklingen. I mer än ett halvår har därför ungefär dubbelt så många av de som ger sig in på bostadsmarknaden velat sälja jämfört med de som vill köpa först. Den effekten är minst lika stor nu efter årsskiftet om två av tre fortfarande vill sälja innan de köper när aktiviteten ökar både mycket och snabbt. Samtidigt krävs det bara att oron minskar lite för att hushållen ska våga agera på allt det positiva. Då får vi istället en aktiv och balanserad bostadsmarknad efter årsskiftet.

Nu visar sig osäkerheten som präglar marknaden genom att marknadstempot sjunker och färre bostäder säljs, snarare än att priserna går ner när fler låter bli att sälja i stället för att sälja till ett lägre pris som drar ner prisstatistiken. Därför räknar vi med att en starkare marknad omvänt främst visar sig genom att aktiviteten ökar, snarare än att bostadspriserna ökar så mycket, i linje med det Erik Olsson Bostadsindex indikerade senast.

På sidan Marknadskommentar om bostadsmarknaden | Erik Olsson Fastighetsförmedling kan du alltid läsa uppdaterade marknadskommentarer med vår syn på bostadsmarknaden.

Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40