Frågor & Svar
Nedan berör vi några av de vanligare frågor vi som mäklare brukar få i samband med köp av nyproducerade bostäder. Svaren är generella och det är viktigt att läsa om vad som gäller just i ditt specifika fall eller fråga din mäklare.
Jag är intresserad av ett projekt eller en specifik bostad, vad gör jag nu?
Oavsett om du har intresse för en specifik bostad eller ett generellt intresse för ett projekt ska du alltid göra en intresseanmälan. Det gör du genom projektets hemsida eller genom att kontakta mäklaren direkt. En intresseanmälan kan nämligen många gånger påverka vilken köplats du får i samband med säljstart.
Läs också igenom all den fakta som ligger på projekthemsidan och kontakta din bank för att undersöka möjligheten till köp. På så sätt är de bra förberedd inför en eventuell visning och vidare diskussion med mäklaren.
Vad menas med köpanmälan?
I många projekt behöver du som intressent och vill gå vidare och köpa en bostad i samband med en säljstart göra en köpanmälan. En köpanmälan är inte bindande för dig som kund. Det innebär inte heller att du per automatik blir erbjuden att köpa. Ofta finns fler än en intressent för en bostad och då upprättas en kö- eller turordningslista.
Hur fungerar det med kösystem?
I samband med en säljstart är det vanligt med kösystem. Hur man beräknar turordningen, det vill säga vem som först erbjudas att köpa för det fall det finns fler än en intressent varierar. Vad sm gäller i det bostadsprojekt du specifikt är intresserad av framgår av det material som tillhandahålls för projektet.
De vanligare systemen bygger på att den som varit kund längst, exempelvis bosparat längst, varit vip-kund längst eller som tidigast gjorde en intresseanmälan för projektet och som valt att gå vidare med en köpanmälan är den som först erbjuds att köpa.
Ett annat vanligt system är att kölistan upprättas i turordning från när man gjort en köpanmälan. I dessa fall meddelas intressenter om när bostäderna släpps till försäljning. Det vanligaste idag är att detta sker digitalt, genom att en viss tid logga in på angiven hemsida för att göra en köpanmälan. Den som då är snabbast med sin köpanmälan är då den som först erbjuds att köpa. Detta oavsett hur länge sedan det var du gjorde en intresseanmälan.
Vad menas med reservation?
I vissa projekt och fall kan mäklaren reservera en bostad åt dig som kund som är väldigt intresserad men kanske behöver få klart med din bank innan du kan ses för att skriva avtal. I sådana fall kan bostaden reserveras, det vill säga öronmärkas för dig och undantas från försäljning till dess du som kund fått klart med banken och träffats för att skriva avtal om köp.
Hur lång tid tar det från säljstart till tillträde?
Det varier beroende på i vilket skede du köper och beroende på projektets förutsättningar och storlek. Är du med från start, i samband med säljstart, är det vanligt att tillträde ligger 1-3 år bort i tiden.
Varför är föreningens ränta så hög?
I en kostnadskalkyl och/eller en ekonomisk plan upprättar föreningen en ekonomisk prognos för föreningens löpande intäkter och kostnader där räntekostnaden för bostadsrättsföreningen är antagen. I detta läge är inte lånen upphandlade varför man använder en kalkylränta. Med dagens räntemarknad innebär det att de flesta föreningar som nu ska tillträda kan handla upp lån till betydligt lägre ränta än vad man ursprungligen kalkylerat. Detta betyder att nya föreningar idag ofta kan bygga upp ett likviditetsöverskott som bl.a. kan användas för extra amorteringar av föreningens lån eller som buffert för framtida utgifter eller tillfällen då räntenivåerna är högre än kalkylerat vilket gör att man kan klara en sådan period utan avgiftshöjningar (allt annat lika).
Hög kalkylränta innebär alltså inte en dålig ekonomi utan tvärt om, att föreningen har större motståndskraft i händelse av att räntan i framtiden är högre än den är idag.
Vad menas med köpeskilling? Och vad är insats och upplåtelseavgift?
Köpeskilling är det pris du betalar för bostaden. Köpeskillingen/priset anges i ekonomisk plan och upplåtelseavtal som insats och i vissa fall delas köpeskillingen/priset upp i insats och upplåtelseavgift. Upplåtelseavgiften kan förenklat uttryckt förklaras som skillnaden mellan pris och insats.
Måste jag ha lånelöfte klart?
Som regel behöver du uppvisa ett lånelöfte för att få köpa alternativt en bekräftelse på finansiering från din bankman om du finansierar köpet med eget kapital och inte behöver låna. När du behöver uppvisa detta varierar. I vissa fall behöver du uppvisa det inför tecknande av bindande avtal medan du i andra fall behöver uppvisa det redan vid tecknande av ett eventuellt bokningsavtal.
Vad menas med bindande avtal?
Ett bokningsavtal är inte bindande. Men du förlorar oftast en del av din inbetalda bokningsavgift i det fall du inte fullföljer och tecknar ett förhands- eller upplåtelseavtal. Hur mycket framgår både av försäljningsmaterial samt av bokningsavtalet.
Efter att du ingått förhands- alternativt upplåtelseavtalet är däremot avtalet bindande. Det betyder att du som köpare inte hur som helst kan strunta i avtalet utan att du vid ett kontraktsbrott riskerar att bli ersättningsskyldig. Som regel gäller att motparten, dvs bostadsrättsföreningen ska hållas skadelös vid köparens kontraktsbrott. Därför är det viktigt att du noga tänker igenom ditt köpbeslut innan du ingår ett förhands- eller upplåtelseavtal.
Vad händer om jag ångrar mig?
Alla kan ångra sig men det betyder inte att du får bryta avtalet utan att bli ersättningsskyldig. I bostadsrättslagen anges i vilka fall du som köpare efter uppsägning kan frånträda avtalet. Många föreningar accepterar dock så kallade ömmande skäl, exempelvis dödsfall eller allvarlig och långvarig sjukdom. Prata med mäklaren om vad som gäller i ditt fall och hur du bäst agerar utifrån uppkommen situation.
När kan jag sälja om min bostad?
Efter att bostaden är upplåten kan du sälja om bostaden. Ta som regel att alltid informera mäklaren för projektet i de fall du vill eller behöver sälja om din bostad så att denne kan informera dig om vad som gäller, vad du bör känna till och tänka på samt hur du bäst går vidare.
Är det alltid fast pris?
Normalt förmedlas nyproducerade bostäder till fast pris. Det är också en av de fördelar många köpare anger, att man slipper nervkittlande budgivningar och på förhand vet vad det kommer kosta.
Hur mycket kan jag påverka bostadens inredning?
Vissa projekt men inte alla erbjuder möjlighet till att påverka inredningsval och till och med vissa förutbestämda planlösningsändringar. Ibland finns kostnadsfria val medan de flesta val är s.k. tillval som du får betala extra för.
Kommer min bostad bli så som beskrivet?
Framtagna visualiseringar görs ofta i tidigt skede och sällan för varje enskild bostad. Det händer också att man behöver göra mindre förändringar under byggandets gång. Exempelvis att ett utgånget material ersätts mot ett likvärdigt får man räkna med att det kan komma att ske.