Faktorerna som avgör bostadsmarknadens utveckling i höst

Som Sveriges ojämförligt största digitala marknadsplats för bostäder med ca 200.000 publicerade bostäder per år har Hemnet enormt mycket information om bostadsmarknaden. Därför har vi bett Staffan Tell, som är PR-chef och marknadsexpert på Hemnet, att berätta hur han ser på bostadsmarknaden i höst. Med hopp om givande läsning.

Det senaste året har varit minst sagt turbulent på bostadsmarknaden. Bostadspriserna föll relativt kraftigt under 2022 men har vänt uppåt igen under inledningen av 2023.

 I den senaste Köparbarometern från Hemnet tror betydligt färre att priserna ska sjunka närmaste tiden. Av de tillfrågade köparna i undersökningen för juni uppgav 33 procent att de tror att bostadspriserna kommer att sjunka under den kommande sexmånadersperioden. Det är en minskning med 8 procentenheter sedan motsvarande undersökning i maj samt den lägsta nivån på över ett år. Även de senaste siffrorna från Erik Olsson bostadsindex, EOBi som också mäter prisförväntningar visar på en mindre negativ trend. Nettosiffran, det vill säga de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning, var -39 nu i juni vilket kan jämföras med en bottennotering på -62 i november.

Samtidigt som bostadsmarknaden varit lite piggare i år finns det en ganska stor tröghet. Under första kvartalet kom rekordfå nya bostäder ut till försäljning och trenden har fortsatt under april och maj.

Det finns flera faktorer som förklarar varför köpare och säljare känner sig osäkra och ibland oförmögna att agera. En uppenbar aspekt är att räntan stigit rekordsnabbt under de senaste 12 månaderna. Riksbanken trodde under inledningen av 2022 att räntan inte skulle behöva höjas förrän tidigast under andra halvåret 2024. Bara några månader senare bytte man fot totalt och inledde alltså en snabb och kraftig höjningssvit som sannolikt inte är över ännu.

En annan faktor som verkar bromsa marknaden är bankernas agerande. Mäklare vi talar med vittnar om att köpare får det tuffare att ordna finansiering när bankerna säger nej i högre utsträckning till följd av ökade schablonkostnader i kvarattlevapå-kalkylen.

Ytterligare en faktor som gör människor tveksamma är att räntebanan är minst sagt oklar. Att räntan är tre, fyra eller till och med fem procent är sannolikt inte ett långsiktigt hinder för en fungerande bostadsmarknad. Problemet är när man inte vet om räntan ska vara två procent eller sju procent om ett år. Riksbanken, banker och andra experter kommer med vitt skilda prognoser. Det leder till osäkerhet och osäkerhet leder till minskad förmåga att fatta beslut.

Så vad krävs för att marknaden ska återgå till en mer normal aktivitetsnivå? Om vi skulle ta oss över en räntetopp och Riksbanken börjat signalera sänkningar skulle marknaden sannolikt känna en större tillförsikt. Riksbanken säger själva att inflationen ska vara nere på målet om två procent redan nästa år men att styrräntan ska ligga kvar på en relativt hög nivå under ytterligare två år. Bedömare delar bilden av att inflation ska falla tillbaka men ifrågasätter hur sannolikt det då är att styrräntan ska ligga kvar på en högre nivå och många drar slutsatsen att Riksbankens retorik är ett verktyg för att få ned inflationsförväntningarna och stärka kronan.

Det som är en osäkerhetsfaktor här är kanske framförallt utvecklingen i USA och Europa. Till skillnad från Sverige har inflationen i USA överraskat på uppsidan. Och arbetsmarknaden där är urstark. Att människor i USA gillar att binda bolån på 30 år snarare än tre månader gör också att federal reserves räntehöjningar inte får samma effekt i USA som Riksbankens dito får i Sverige. Samma jämförelse kan göras med många europeiska länder där längre bindningstider är relativt populära. Om inflationen biter sig fast i USA blir det en utmaning för Sverige. Även om svensk inflation faller tillbaka måste vi förhålla oss till den amerikanska räntan. Annars riskerar kronan att försvagas ytterligare och vi skulle då få ett ökat inflationstryck på grund av högre importpriser.

Men den kanske enskilt viktigaste faktorn som kan leda till ökat flyttande framöver är tiden. Över tid flyttar nämligen människor av ungefär samma skäl. Vi träffas, separerar, får nytt jobb och så vidare. När framtiden känns oviss kan vi skjuta på vårt flytt beslut. Men bara ett tag. Hemnet har gjort undersökningar som tyder på att många helt enkelt kommer att vara tvungna att flytta inom en överskådlig framtid.

Många köpare och säljare frågar sig nu om de borde avvakta bättre tider. Men det är ofta bättre att utgå från vilka bostadsbehov man har snarare än att försöka få till en optimal tajming och pricka botten för bostadspriserna. Om man köper och säljer i samma marknad får tajming mindre betydelse.

Framtiden är svår att sia i, men att vår bostadsmarknad drivs av ett grundläggande behov av att bo snarare än spekulation, det kan vi vara ganska säkra på.

Staffan Tell, PR-chef och marknadsexpert på Hemnet