Bostadsrättsförening - Så bedömer du ekonomin
Att köpa en bostadsrätt är en både stor och ovan affär. Det är mycket att tänka på och lätt att glömma bort viktiga saker. Hur hög boendekostnad klarar din egen eller familjens ekonomi av att betala? Hur ser dina egna och föreningens lån ut – och vad betyder det för din plånbok? Här berättar vi hur du kontrollerar ekonomin i en bostadsrättsförening.
Det finns många olika ekonomiska nyckeltal. Man kommer ganska långt med bara några av dem om man vill bedöma en bostadsrättsförening och bilda sig en uppfattning om föreningens ekonomi och medlemmarnas framtida årsavgifter. Om man vänder på resonemanget blir alla gissningar om framtiden osäkra. Det gäller även avancerade prognoser med de mest komplicerade nyckeltalen när de bygger på okända variabler. En gissning är en gissning även om man kallar den prognos. Ofta är det därför bättre att arbeta med enkla nyckeltal och i stället ägna sig åt att samla fakta för att minska osäkerheten i de variabler man använder.
Ekonomiska nyckeltal skall sättas i relation till varandra. Man måste försöka förstå varför ett nyckeltal är som det är. Det är bara då det är meningsfullt att gissa hur det kan komma att förändras.
När man uppskattar föreningens framtida avgifter är kanske det viktigaste att bilda sig en uppfattning om föreningens lån och fastighetens tekniska status. Den avgör de framtida kostnaderna.
Man bör bilda sig en uppfattning om vad föreningens resultat beror på och om årets intäkter och kostnader är normala för föreningen. Beror en förlust på att man tagit onormala kostnader som man har nytta av i framtiden är det inte så farligt. Brukar man däremot alltid gå med förlust kommer det att leda till ökade lån eller att man måste höja medlemsavgiften. Balanserade förluster från tidigare år fångar man enklast upp genom att titta på föreningens belåning eftersom det är så de finansierats.
Att föreningens lån är viktiga beror på att räntekostnaderna, och deras utveckling, brukar vara avgörande för en bostadsrättsförenings ekonomi - och därmed medlemmarnas avgifter. Om en stor del av föreningens ekonomi bygger på hyror från kommersiella lokaler bör man bilda sig en uppfattning om hur säkra de intäkterna är.
Belåning, räntekostnader och framtida avgifter kan komma att förändras av nödvändiga reparationer och underhåll. Om underhållet är eftersatt framstår nyckeltalen som bättre än de egentligen är. En viss belåningsgrad kan vara alarmerande i en fastighet med eftersatt underhåll, men helt acceptabel i en förening där alla stora reparations- och underhållskostnader redan är tagna.
SBC förordar att man skall beräkna nyckeltal genom att slå ut lån och annat bara på antalet kvadratmeter som utgör bostad för medlemmarna. Om föreningen äger många bostäder eller affärslokaler som hyrs ut kommer alla nyckeltal som beräknas så att få högre värden än om samma nyckeltal beräknas genom att man delar med fastighetens totala yta. Även om nyckeltalen ser sämre ut är dessa tillgångar generellt positiva. De uthyrda ytorna utgör en dold tillgång för föreningen. Bostadslägenheter har låg risk att stå outhyrda och är oftast lätta att sälja om hyresgästen inte vill ha kvar kontraktet. Då kan man amortera föreningens lån. Affärslokaler inbringar ofta hyror som kan hålla avgifterna nere. Samtidigt är risken att affärslokaler står outhyrda större. Om intäkterna från affärslokaler är stora är det bra att veta när hyreskontraktet skall omförhandlas.
Årsavgiftens storlek - Just nu
Årlig medlemsavgift / kvm*
(Månadsavgiften i objektsbeskrivningen X 12 / bostadsytan)
Särskilt när räntorna är låga tenderar låga avgifter att öka värdet på bostaden. Då kan man låna mer till köpet om man väljer att betala låneräntor i stället för det man sparar på den låga avgiften.
I äldre föreningar ligger medlemsavgiften per år ofta runt 500 kr per kvadratmeter bostadsyta inklusive värme och vatten. Yngre föreningar har generellt högre avgift.
Om värme, vatten eller någonting annat som brukar ingå i avgiften debiteras separat bör kostnaden för det läggas till avgiften för att få jämförbarhet med andra föreningar där det ingår.
Den nuvarande avgiften skall ställas i relation till fastighetens standard och skick eftersom det styr föreningens framtida kostnader och påverkar framtida avgifter.
Föreningens belåning - Viktig för framtiden
Särskilt om det finns risk för räntehöjningar är det viktigt att titta på belåningen ur lite olika vinklar. Stora lån (både lång- och kortfristiga med fastigheten som säkerhet) ger högre räntekostnader och större räntekänslighet. Det kan öka risken för avgiftshöjning – men även chansen för en sänkning.
Belåningsgrad & Soliditet
Belåningsgrad och soliditet är egentligen två sidor av samma mynt. Man ser om tillgångarna är finansierade genom banklån eller eget kapital. En hög belåningsgrad ger automatiskt en låg soliditet och tvärt om. Därför talar vi bara om belåningen nedan. Risken i föreningens ekonomi är högre om en stor del av tillgångarna är finansierade genom banklån.
Även när man analyserar belåningen är det viktigt att ha en uppfattning om hur stora kostnader för stambyten och annat som föreningen har framför sig. Har man tagit alla sådana kostnader kanske lånen kan amorteras i framtiden. Det ger lägre räntekostnader och möjlighet till sänkta medlemsavgifter. Föreningen med eftersatt underhåll, som har dessa kostnader framför sig, behöver förmodligen öka lånen (om de får låna mer av banken) eller helt finansiera kostnaden genom höjda avgifter när de väl utför renoveringarna som behövs. Ökar lånen ökar räntekostnaderna. Det kan leda till höjda medlemsavgifter.
Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning
Sedan 1/1 - 2023 måste mäklaren enligt lag upplysa om ”bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning” i objektsbeskrivningen. Nyckeltalet ”Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning" anger hur stor andel av bostadsrättsföreningens lån som indirekt belastar bostadsrätten. Andelen beräknas som andelstalet för avgifter multiplicerat med föreningens nettoskuldsättning. Den består av räntebärande skulder med avdrag för räntebärande tillgångar och likvida medel. Med det nya nyckeltalet är det lättare för konsumenterna att jämföra skuldsättning och räntekänslighet i olika föreningar. Nyckeltalet påminner om ”lån per kvadratmeter”, men konstruktionen ger en tydligare bild och ger bättre precision och jämförbarhet tack vare att definitionen fastställs i lagen så nyckeltalet alltid beräknas likadant.
Banklån/ kvm* (vanligt och viktigt nyckeltal avseende belåningen)
Banklånen är ofta runt 5.000 kr per kvm i äldre föreningar och högre i nya. I nyproduktion är lånen ofta runt 15.000 kr per kvm. Närmar sig skulden 10.000 kr per kvm kan bankerna bli ovilliga att ge lån till bostaden, särskilt om det finns stora renoveringsbehov. Om bankerna inte vill låna ut mer måste medlemmarna själva finansiera föreningens eventuella investeringar eller förluster.
Belåningsgrad = Banklån / Marknadsvärde**
Belåningsgraden är banklånen dividerat med fastighetens värde. Den visar hur stor del av fastighetens värde som är belånat. Nya föreningar har generellt köpt fastigheten dyrare och har ofta en större andel lån. Belåningsgraden bör helst inte överstiga 50%.
När man köper en bostadsrätt köper man in sig i föreningen och dess lån. Om föreningens lån per kvadratmeter bostad som bebos av medlemmarna närmar sig marknadsvärdet på boytan skall man passa sig såvida det inte beror på att fastigheten har en stor mängd uthyrda ytor som har ett stort värde. Då kan det vara motiverat att beräkna lånen utslaget på fastighetens hela yta – och att anpassa köpeskillingen efter den höga belåningen.
Räntekostnader / Totala intäkter visar räntekänsligheten
Nyckeltalet visar hur stor del av föreningens alla intäkter som går till att betala låneräntor. Om räntekostnaden är mer än 50% av föreningens totala intäkter är föreningen på gott och ont känslig för ränteförändringar. För att göra bedömningar om framtiden bör man se vad lånen har för ränta nu och när de förfaller eftersom räntan ändras då. Det står i en not i årsredovisningen. Lån med bundna räntor som är högre än den nuvarande som förfaller snart sänker räntekostnaden. Då sjunker värdet på nyckeltalet med oförändrad storlek på lånen. Det är betydligt värre om nyckeltalet har ett högt värde och lån med räntor som är lägre än dagens förfaller snart. Då blir det dyrt när lånen förfaller.
7 smarta sätt att få koll på ekonomin i en bostadsrättsförening
1. Hur kommer avgiften att ändras?
Jämför avgiften med liknande lägenheter i andra bostadsrättsföreningar. Men fråga dig också på hur avgiften kan komma att ändras i framtiden.
2. Hur ser årsredovisningen ut?
Läs föreningens årsredovisning för några år tillbaka. Studera inte bara resultatet utan även kassaflödet. Om intäkterna inte räcker för att betala utgifterna måste föreningen ta nya lån, och då blir avgiften högre.
3. Hur ser föreningens lån ut?
Räntekostnaderna är ofta avgörande för föreningens ekonomi och därmed för medlemmarnas avgifter. Hur kommer föreningens ekonomi att påverkas när räntan på rörliga lån förändras och bundna lån omförhandlas?
4. Lär dig några enkla och bra nyckeltal
Några intressanta nyckeltal för en bostadsrättsförening är: bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning,banklån per kvadratmeter samt belåningsgrad (banklån / marknadsvärde) och räntekänslighet (räntekostnaden / totala intäkter).
5. Hur ser underhållsplanen ut?
Fråga styrelsen om vilka renoveringar som är gjorda och vilka som behöver göras på kort och lång sikt. Be att få ta del av underhållsplanen om det finns en sådan.
6. Har bostadsrättsföreningen några andra tillgångar?
Äger föreningen marken? Det ger en mer stabil ekonomi. Finns det affärslokaler som ger hyresintäkter? Är intäkterna säkra? Finns det lägenheter eller andra ytor som kan säljas?
7. Hur är skicket i de allmänna utrymmena?
Skicket på de allmänna utrymmena är ofta ett bra tecken på om fastigheten är välskött eller inte.
*Antalet kvadratmeter (kvm) som används är antalet kvadratmeter bostäder som bebos av medlemmar. Om föreningen har många bostads- eller lokalhyresgäster får man ta hänsyn till att värdet automatiskt blir betydligt högre än om man räknar med fastighetens hela yta.
** Marknadsvärdet uppskattas enklast genom att dela taxeringsvärdet med 0,75 (Taxeringsvärdet skall vara 75% av marknadsvärdet.) När man beräknar belåningsgrad (och soliditet) bör man räkna med verkligt marknadsvärde på fastigheten för att få ett mer rättvisande värde och bättre jämförbarhet mellan olika föreningar än om man räknar på bokfört värde. Om det är länge sedan föreningen köpte fastigheten är det bokförda värdet ofta betydligt lägre än det verkliga. Bankens vilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet är kopplad till det verkliga värdet.